Quando una terrazza a livello svolge anche
funzione di copertura delle unità sottostanti, gli
interventi necessari a eliminare infiltrazioni e rischi
strutturali non possono essere imputati automaticamente al
solo titolare dell’uso esclusivo, ma è necessario accertare prima
la causa del degrado e distinguere le componenti
destinate al godimento individuale da quelle che assicurano la
protezione dell’edificio.
Su questi presupposti, il Tribunale di Arezzo,
con l’ordinanza
del 14 luglio 2026, n. 981, ha ordinato l’esecuzione
delle opere individuate dal CTU, fissando l’avvio dei lavori entro
trenta giorni e imponendo l’immediata adozione delle misure
temporanee di sicurezza, nell’ambito di una controversia relativa
alle infiltrazioni provenienti da una terrazza sovrastante, nella
disponibilità esclusiva della parte resistente, che svolgeva anche
funzione di copertura della veranda
sottostante.
Il punto centrale del provvedimento riguarda il rapporto
tra la causa tecnica delle infiltrazioni e la ripartizione degli
obblighi di intervento. Quando il degrado interessa
componenti destinate alla protezione dell’edificio, il costo delle
opere non può essere automaticamente posto a carico del solo
titolare dell’uso esclusivo, ma deve essere distribuito tenendo
conto della funzione svolta dalla terrazza e delle responsabilità
riconducibili ai diversi soggetti coinvolti.
Infiltrazioni dalla terrazza e rischio di crollo: quando servono
lavori urgenti
Nel caso in esame era già stato avviato, nel 2020, un
procedimento di accertamento tecnico preventivo, dal quale era
emerso che il solaio della terrazza risultava privo di
impermeabilizzazione e che la pavimentazione presentava
condizioni di degrado tali da consentire la penetrazione
dell’acqua.
Alcuni interventi avevano eliminato una parte delle
infiltrazioni, ma la situazione della veranda era rimasta
irrisolta. Cinque anni dopo si erano verificati nuovi fenomeni
infiltrativi e distacchi di intonaco dal soffitto, con esposizione
delle travi in ferro e progressivo deterioramento della
struttura.
I proprietari dell’unità sottostante avevano quindi chiesto al
giudice di ordinare l’immediata esecuzione delle opere necessarie
per eliminare le infiltrazioni, impermeabilizzare la terrazza,
riparare gli scarichi, consolidare gli elementi portanti e
ripristinare i locali danneggiati.
Era stata formulata anche una domanda risarcitoria, insieme alla
richiesta di poter eseguire direttamente i lavori in caso di
inerzia della controparte.
La parte resistente contestava, invece, la sussistenza
dell’urgenza, osservando che il problema era noto già da alcuni
anni e che, dopo il precedente accertamento tecnico, non era stata
promossa una causa di merito. Sosteneva inoltre di non avere mai
rifiutato l’esecuzione degli interventi, ma di essersi opposta
soltanto alla richiesta di sostenerne integralmente il costo.
Il tempo trascorso non esclude l’urgenza se il degrado si
aggrava
Secondo il Tribunale, la valutazione dell’urgenza non poteva
essere effettuata considerando soltanto la data della prima
comparsa delle infiltrazioni. Era necessario esaminare la
condizione della struttura al momento della decisione e,
soprattutto, il peggioramento intervenuto rispetto agli
accertamenti precedenti.
La nuova CTU aveva evidenziato un’evoluzione del dissesto, con
deterioramento degli elementi metallici e rischio di cedimento
della terrazza. Il consulente aveva pertanto ritenuto
indispensabile una messa in sicurezza immediata del solaio,
affermando la sussistenza dei presupposti per un pericolo di
crollo.
Il decorso di cinque anni dall’accertamento tecnico preventivo
non è stato quindi considerato incompatibile con la tutela
cautelare, perché nel frattempo la situazione si era notevolmente
aggravata. Il rischio da valutare non era più costituito soltanto
dalle infiltrazioni già note, ma dalla possibile compromissione
della stabilità del manufatto e dai conseguenti pericoli per
l’appartamento sottostante, per i suoi occupanti e per i terzi.
La precedente conoscenza del difetto, pertanto, non
esclude di per sé il periculum in mora, quando le
successive verifiche tecniche dimostrino un’evoluzione del danno o
la comparsa di nuovi fattori di rischio.
Infiltrazioni dalla terrazza: la causa tecnica determina chi paga i
lavori
La CTU ha escluso che le infiltrazioni potessero essere
ricondotte alla sola rottura delle piastrelle o alla mancata
manutenzione ordinaria della pavimentazione.
Secondo il consulente, la terrazza era priva fin dall’origine di
un adeguato strato impermeabilizzante. In assenza della guaina,
l’acqua meteorica, dopo avere attraversato la pavimentazione,
raggiungeva direttamente la soletta e gli elementi portanti,
provocando infiltrazioni diffuse nei locali sottostanti e
accelerando il degrado della struttura.
La distinzione assume un ruolo determinante anche ai fini della
distribuzione delle spese.
La pavimentazione costituisce normalmente un elemento collegato
anche al godimento della terrazza da parte dell’utilizzatore
esclusivo. Il sistema di impermeabilizzazione, invece, svolge una
funzione strettamente connessa alla copertura e alla
protezione delle unità immobiliari sottostanti.
Una pavimentazione danneggiata non determina necessariamente
infiltrazioni quando sotto di essa è presente una guaina
correttamente realizzata e ancora efficiente. Al contrario,
l’assenza o l’inefficienza dello strato impermeabilizzante consente
all’acqua di raggiungere la struttura anche in presenza di un
degrado relativamente limitato dello strato superficiale.
Il Tribunale ha pertanto condiviso la conclusione del CTU
secondo cui il fenomeno non era imputabile alla sola mancata
manutenzione del piano di calpestio, ma a un difetto
costruttivo incidente sulla funzione di copertura della
terrazza.
Da questa qualificazione è derivata l’applicazione dell’art.
1126 c.c.
Terrazza a livello a uso esclusivo: come vanno ripartite le spese
ai sensi dell’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. disciplina il caso in cui l’uso del lastrico
solare non sia comune a tutti i condomini. La norma prevede che chi
ne ha l’uso esclusivo contribuisca per un terzo alle spese di
riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi devono
essere sostenuti dai condomini delle unità immobiliari comprese
nella parte dell’edificio alla quale il lastrico serve da
copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
Quando il manufatto costituisce anche la copertura di locali
sottostanti, la sua conservazione non riguarda esclusivamente il
soggetto che lo utilizza, ma coinvolge anche l’edificio o la parte
di edificio protetta dalla struttura.
Nel caso esaminato, il CTU aveva qualificato il manufatto come
terrazza a livello con funzione di copertura della veranda
sottostante. Il Tribunale ha quindi disposto che gli
interventi fossero eseguiti, per quanto di rispettiva competenza,
con ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c.
L’intero costo non è stato dunque attribuito al titolare
dell’uso esclusivo, né è stato considerato determinante il solo
fatto che la terrazza fosse nella sua disponibilità.
La funzione di copertura impone, infatti, di distinguere tra gli
elementi destinati al godimento individuale e quelli necessari a
proteggere le unità sottostanti: tra…
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