Con l’ordinanza n. 19010/2026 la Cassazione chiarisce che anche l’1% della nuda proprietà di un’abitazione acquistata con il bonus prima casa integra la causa ostativa prevista dalla lettera c) della Nota II-bis. L’esiguità della quota e l’impossibilità di abitare l’immobile non rilevano. Resta possibile ottenere la nuova agevolazione alienando entro due anni il diritto precedentemente agevolato, secondo il comma 4-bis.
Nuda proprietà bonus prima casa: la titolarità anche dell’1% della nuda proprietà di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa impedisce, in linea generale, di dichiarare il requisito previsto dalla lettera c) della Nota II-bis per un nuovo acquisto agevolato. L’esiguità della quota e l’impossibilità di utilizzare concretamente l’immobile non rilevano. Il contribuente può tuttavia accedere nuovamente al beneficio avvalendosi del comma 4-bis, a condizione di alienare entro due anni il diritto precedentemente acquistato con l’agevolazione.
L’ordinanza n. 19010/2026 conferma che le condizioni previste dalle lettere b) e c) della Nota II-bis rispondono a logiche differenti.
Per la lettera b), relativa al possesso di un’altra abitazione nel Comune del nuovo acquisto, può assumere rilievo la concreta idoneità del diritto posseduto a soddisfare le esigenze abitative del contribuente.
Per la lettera c), invece, conta il precedente utilizzo dell’agevolazione su tutto il territorio nazionale. La disposizione richiama espressamente la titolarità “neppure per quote” e comprende anche la nuda proprietà. Di conseguenza, una partecipazione dell’1% acquistata con il bonus è sufficiente a impedire la dichiarazione di assenza di precedenti acquisti agevolati.
Bonus prima casa e nuda proprietà: il caso esaminato dalla Cassazione
L’accesso alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” richiede il rispetto rigoroso di requisiti ben precisi, la cui interpretazione rappresenta da sempre uno dei terreni più fertili per il contenzioso con l’Amministrazione finanziaria. Tra questi, la verifica di non possedere altri immobili già acquistati con i medesimi benefici solleva frequenti dubbi applicativi, soprattutto quando il pre-possesso riguarda diritti reali parziali o quote di proprietà del tutto marginali.
Il problema delle quote immobiliari minime
Ci si chiede, infatti, se l’aver usufruito in passato dell’agevolazione per una frazione irrisoria di un immobile – magari per la sola nuda proprietà – possa precludere in modo assoluto un successivo acquisto agevolato, anche a fronte dell’evidente impossibilità di adibire quella quota a propria abitazione.
L’ordinanza n. 19010 del 10 giugno 2026
Su questo delicato snodo è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 19010 del 10 giugno 2026. I giudici di legittimità hanno tracciato una netta distinzione tra le diverse condizioni ostative previste dalla Nota II-bis al TUR, giungendo a stabilire se ed entro quali limiti l’esiguità della quota pre-posseduta possa o meno salvare il nuovo bonus fiscale.
Anche l’1% di nuda proprietà può impedire il nuovo beneficio
L’ordinanza ha affermato che la titolarità di una quota anche minima (nella specie, l’1%) di nuda proprietà di un immobile su scala nazionale, se acquisita in passato usufruendo delle agevolazioni fiscali, preclude del tutto la fruizione di un nuovo beneficio.
La revoca dell’IVA agevolata e dell’imposta sostitutiva sul mutuo
La vertenza trae origine da due avvisi di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate revocava l’aliquota IVA agevolata al 4% (in luogo del 10%) per l’acquisto di un’abitazione e l’imposta sostitutiva ridotta allo 0,2% (anziché al 2%) sul relativo mutuo. Il recupero a tassazione derivava dal fatto che l’acquirente risultava già titolare dell’1% della nuda proprietà di un altro fabbricato, acquistato circa quindici anni prima con il medesimo regime di favore.
L’Amministrazione aveva recuperato:
- la differenza tra l’IVA ordinaria del 10% e quella agevolata del 4% applicata all’acquisto dell’abitazione;
- la differenza tra l’imposta sostitutiva ordinaria del 2% e quella ridotta allo 0,2% applicata al finanziamento.
Il contribuente risultava infatti già titolare dell’1% della nuda proprietà di un altro fabbricato, acquistato circa quindici anni prima usufruendo delle agevolazioni prima casa.
La contestazione non riguardava quindi il valore economico della quota, ma la precedente fruizione del beneficio fiscale su un diritto espressamente compreso nella lettera c) della Nota II-bis.
Tabella del recupero fiscale
| Tributo | Misura applicata | Misura recuperata |
| IVA sull’acquisto | 4% | 10% |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,2% | 2% |
| Sanzioni | Secondo la disciplina applicabile | Recuperate con gli avvisi |
| Interessi | Calcolati sulla maggiore imposta | Dovuti fino al pagamento |
Il rigetto nei giudizi di merito
I ricorsi del contribuente venivano respinti sia in primo sia in secondo grado.
La Corte di Giustizia Tributaria regionale evidenziava come l’acquisto originario a titolo oneroso risultasse da atti pubblici a fede privilegiata e non fosse stata fornita alcuna prova idonea a dimostrare l’asserito spirito di liberalità dei genitori (fattispecie che avrebbe potuto configurare un’eccezione ex art. 69, L. 342/2000 per successioni o donazioni).
La difesa del contribuente: una quota inidonea all’abitazione
Nel ricorso per Cassazione, il contribuente lamentava che una quota del tutto irrisoria (1% di sola nuda proprietà) non potendo garantire il concreto godimento abitativo dell’immobile, non avrebbe dovuto precludere il nuovo beneficio, richiamando un orientamento giurisprudenziale (es. Cass. n. 21289/2014) che esclude la rilevanza di quote esigue inidonee all’uso abitativo.
Il contribuente aveva sostenuto che l’intestazione della quota derivasse, nella sostanza, da una liberalità dei genitori. I giudici hanno tuttavia attribuito prevalenza alle risultanze dell’atto pubblico, dal quale emergeva un acquisto a titolo oneroso.
La diversa natura dell’operazione non può essere affermata sulla base di una semplice ricostruzione successiva.
Occorrono elementi probatori idonei a dimostrare:
- la provenienza delle somme;
- l’effettiva volontà liberale;
- la struttura giuridica dell’operazione;
- l’eventuale applicabilità delle agevolazioni previste per successioni e donazioni.
Nel rigettare la doglianza, la Suprema Corte ha in primo luogo ricordato che la disciplina dell’IVA agevolata richiama integralmente la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986. Il regime sanzionatorio e di recupero si applica in modo uniforme a prescindere dal fatto che l’agevolazione operi sull’imposta di registro o sull’Iva.
Nota II-bis: la differenza tra lettera b) e lettera c)
Entrando nel merito dei requisiti della Nota II-bis, i giudici di legittimità operano una netta e fondamentale distinzione strutturale tra la lettera b) e la lettera c) del comma 1. La lettera b)impone di non essere titolari di altri immobili idonei ad abitazione nel territorio del Comune dell’acquisto. In questo contesto, ciò che rileva è la concreta disponibilità dell’immobile per adibirlo ad abitazione. Pertanto, diritti reali parziali o quote minime che non consentono l’effettivo uso abitativo sono irrilevanti (come affermato dalla…
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Danilo Sciuto
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