Può un Comune annullare un permesso di costruire sostenendo che
un piano seminterrato sia stato rappresentato in
modo non veritiero, quando gli elaborati approvati mostrano quella
configurazione fin dall’origine? E può contestare la violazione
della distanza minima di 10 metri rispetto a una parete finestrata
senza individuare l’edificio assunto come riferimento?
A tornare sul tema dell’annullamento di un permesso di
costruire già rilasciato è stato il TAR Calabria,
Sezione staccata di Reggio Calabria, con la
sentenza del 28 agosto 2026, n. 591, in
relazione a un provvedimento con cui il Comune aveva ritirato in
autotutela un permesso di costruire e, contestualmente, ordinato la
demolizione delle opere.
Il punto centrale della decisione riguarda le ragioni
sostanziali poste alla base della scelta
dell’Amministrazione, che devono trovare riscontro negli elaborati
assentiti e nei parametri urbanistici effettivamente
applicabili.
Annullamento in autotutela del permesso di costruire: quando la
motivazione del Comune non basta
La controversia riguarda un intervento di demolizione,
ricostruzione, ampliamento e riqualificazione energetica per il
quale, nel dicembre 2024, era stato rilasciato un permesso di
costruire; dopo un sopralluogo, il Comune ha dapprima sospeso i
lavori e successivamente ha adottato un unico provvedimento con cui
ha disposto l’annullamento in autotutela del
titolo edilizio e ordinato la demolizione delle opere.
Il ritiro poggiava su due ragioni. La prima riguardava il piano
interrato/seminterrato e il relativo computo volumetrico: secondo
l’Amministrazione, dal confronto tra gli elaborati sarebbe
risultata una rappresentazione non veritiera, perché un piano
seminterrato sarebbe stato considerato totalmente interrato ai fini
del calcolo della cubatura, con conseguente esclusione del relativo
volume. La seconda riguardava una porzione del piano primo che non
avrebbe rispettato la distanza minima di 10 metri
rispetto alla parete finestrata di un fabbricato limitrofo.
Il TAR ha esaminato entrambi i profili e ha ritenuto illegittimo
il provvedimento su ciascuno dei due versanti motivazionali.
Annullamento d’ufficio del titolo edilizio: presupposti, termini e
affidamento
Nella questione rileva la disciplina contenuta nell’art.
21-nonies della Legge n. 241/1990, che consente
all’Amministrazione di annullare d’ufficio un provvedimento
illegittimo, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro
un termine ragionevole e tenendo conto degli interessi dei
destinatari e degli eventuali controinteressati.
L’illegittimità originaria dell’atto
rappresenta infatti il presupposto dal quale muove l’autotutela, ma
non esaurisce le condizioni richieste, perché il riesame comporta
anche una valutazione dell’interesse pubblico alla rimozione e
delle posizioni che nel frattempo si sono consolidate; nel settore
edilizio questo equilibrio assume un peso particolare quando il
permesso di costruire ha già determinato l’avvio del cantiere e
l’esecuzione di opere.
A questo si aggiunge il limite temporale. Al momento dei fatti
esaminati dal TAR, per i provvedimenti di autorizzazione l’art.
21-nonies prevedeva un termine ragionevole comunque non superiore a
dodici mesi. La Legge
n. 182/2025 ha successivamente ridotto questo limite a
sei mesi, intervenendo sia sul comma 1 sia sul
comma 2-bis. Resta la possibilità di superare il termine quando il
provvedimento sia stato conseguito sulla base di false
rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive
false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato accertate
con sentenza passata in giudicato.
Nella controversia decisa dal TAR Calabria, tuttavia, il tempo
non costituiva il problema: il permesso era stato rilasciato il 4
dicembre 2024 e il provvedimento di autotutela era stato notificato
il 17 luglio 2025, quindi entro il limite di dodici mesi allora
vigente. La questione si collocava a monte e riguardava la stessa
esistenza delle illegittimità originarie utilizzate dal Comune per
ritirare il titolo.
Piano seminterrato e volumetria: cosa conta nel progetto
approvato
Secondo il Comune, il confronto tra elaborati grafici, scheda
urbanistica e documentazione relativa al computo dei volumi
evidenziava una rappresentazione non veritiera, perché il piano
seminterrato sarebbe stato considerato totalmente interrato, così
da escluderne la cubatura.
Il giudice amministrativo ha però verificato gli elaborati
acquisiti nel corso del giudizio e ha accertato che il piano era
stato rappresentato come seminterrato sin dalla
presentazione del progetto ed era stato approvato proprio
in questa configurazione. È quindi venuto meno il presupposto della
falsa o “non veritiera” rappresentazione sul quale
l’Amministrazione aveva costruito questa parte dell’autotutela.
Una distinzione non secondaria, perché la contestazione di un
progetto che rappresenterebbe una situazione diversa da quella
effettivamente assentita differisce dal sostenere che un elemento
correttamente rappresentato e approvato sia stato valutato in
maniera errata sotto il profilo urbanistico. In quest’ultimo caso
non basta richiamare una presunta inesattezza progettuale, ma
occorre individuare la disciplina violata e
spiegare perché quel titolo non avrebbe dovuto essere
rilasciato.
Seminterrato fuori terra e volume urbanistico: occhio al
riferimento normativo
Il Comune aveva aggiunto che la realizzazione del piano
seminterrato come locale “effettivamente fuori terra” avrebbe
determinato un aumento di volume non assentito,
con superamento della volumetria consentita e violazione delle
norme urbanistiche.
Su questo punto il TAR ha rilevato che quanto affermato
dall’Amministrazione non era supportato dall’indicazione di alcun
ulteriore parametro normativo, statale, regionale
o comunale, applicabile ai piani seminterrati e idoneo a spiegare
perché si fosse determinato il superamento della volumetria massima
consentita nell’ambito dell’intervento.
Il giudice non ha quindi stabilito quale fosse il corretto
criterio di computo della volumetria del seminterrato, essendo
rimaste assorbite le relative questioni sostanziali, ma ha
specificato che, se l’Amministrazione ritiene che un determinato
elemento progettuale produca un eccesso di volumetria, deve
indicare la norma applicabile e ricostruire il percorso
tecnico e giuridico che conduce a quella conclusione.
Distanza di 10 metri tra pareti finestrate: il richiamo al D.M.
2 aprile 1968 non basta
Il secondo fronte riguardava le distanze tra fabbricati. Nel
provvedimento il Comune aveva sostenuto che una porzione
dell’edificio posta al piano primo non rispettasse la distanza di
10 metri dal fabbricato fronteggiante, richiamando l’art. 9 del
D.M. 2 aprile 1968, che per i nuovi edifici
ricadenti nelle zone diverse dalla zona A prescrive la distanza
minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di
edifici antistanti.
Anche in questo caso il TAR ha evidenziato come il provvedimento
non individuasse il fabbricato limitrofo assunto
come riferimento, non ne indicasse la posizione rispetto
all’immobile oggetto dell’intervento, non specificasse la distanza
effettivamente esistente e non precisasse se l’edificio
asseritamente fronteggiante fosse posto oltre la strada pubblica
adiacente.
Senza questi elementi…
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
Source link
