Quando ti trovi ad affrontare una divisione giudiziale immobile indivisibile art 720 cc, la gestione della comproprietà può trasformarsi rapidamente da un’opportunità patrimoniale a una fonte di estenuanti conflitti familiari o personali. Che si tratti di un appartamento ereditato insieme ai tuoi fratelli, di una villetta acquistata in comproprietà con l’ex coniuge o di un fabbricato commerciale detenuto pro-quota con altri soci, la convivenza forzata nell’indivisione genera frequenti blocchi decisionali sulle spese di manutenzione, sull’utilizzo concreto delle stanze e sulla gestione dei frutti.
Se desideri uscire da questo stato di comunione ma gli altri contitolari non intendono vendere il fabbricato a terzi né riescono ad accordarsi per una soluzione bonaria, la legge riconosce a ciascun partecipante il diritto potestativo e imprescrittibile di domandare lo scioglimento della comproprietà in tribunale. Tuttavia, quando il fabbricato non si può frazionare materialmente in porzioni autonome senza alterarne la destinazione o distruggerne il valore economico, non è possibile procedere con la classica divisione in natura. In queste ipotesi entra in gioco la specifica disciplina che regola la divisione giudiziale immobile indivisibile art 720 cc.
In questa guida analizziamo nel dettaglio le regole stabilite dall’ordinamento per lo scioglimento della comunione sui beni non divisibili: dalla richiesta di assegnazione dell’intero immobile a favore del comproprietario titolare della quota maggiore, alla formulazione della domanda congiunta da parte di più contitolari, fino alla quantificazione del conguaglio economico in denaro e alla vendita all’asta giudiziaria, considerata dalla giurisprudenza una vera e propria risorsa residuale di ultima istanza.
In Sintesi: Punti Chiave
- Diritto allo scioglimento della comunione: Ciascun comproprietario può chiedere in qualsiasi momento la divisione del bene comune ex artt. 1111 e 713 c.c., ma se l’immobile non è comodamente divisibile scattano i criteri speciali dell’art. 720 c.c.
- Nozione di non comoda divisibilità: Il fabbricato è indivisibile quando il frazionamento non crea porzioni autonome e liberamente godibili, richiede opere tecniche eccessivamente costose o determina un sensibile deprezzamento dell’intero cespite (Cass. n. 17712/2023).
- Assegnazione per l’intero e conguaglio: Il bene viene assegnato preferibilmente al titolare della quota maggiore o a più comproprietari che ne facciano richiesta congiunta, con obbligo di versare agli altri un conguaglio monetario (debito di valore immediatamente esigibile ex Cass. n. 19239/2025).
- Quote paritarie e vendita all’incanto: Se le quote sono uguali (50%), il giudice decide in base a criteri di opportunità; la vendita all’asta scatta unicamente se nessun condividente richiede l’attribuzione dell’intero.
1. Il diritto allo scioglimento della comunione e il principio della divisione in natura
Nel nostro ordinamento giuridico la comproprietà è concepita come una situazione per sua natura transitoria e potenziale fonte di attriti. Per questa ragione, il legislatore attribuisce a ciascun comunista una facoltà irrinunciabile e imprescrittibile di provocare la cessazione dello stato di indivisione. Che la comunione sia nata da un acquisto contrattuale congiunto oppure da una delazione ereditaria apertasi tra coeredi, la regola generale sancita dall’articolo 1111 del Codice Civile stabilisce che ciascun partecipante può sempre domandare lo scioglimento della cosa comune, senza che gli altri comproprietari possano opporsi paralizzando la domanda.
Quando ti rivolgi al tribunale per ottenere la divisione, il principio guida previsto dall’articolo 718 del Codice Civile (applicabile a tutte le comunioni ordinarie in forza del richiamo operato dall’articolo 1116 c.c.) è quello del conseguimento della porzione in natura. Questo significa che, qualora il patrimonio comune sia composto da più immobili o da un terreno sufficientemente esteso, il giudice ha l’obbligo primario di verificare se sia possibile frazionare fisicamente i beni, attribuendo a ciascun condividente una porzione concreta corrispondente al valore della sua quota ideale di comproprietà.
1.1 Quali diritti spettano al comproprietario che intende uscire dalla comunione?
Il comproprietario ha il diritto potestativo assoluto di richiedere lo scioglimento della comunione in qualsiasi momento, pretendendo la liquidazione della propria quota o l’assegnazione di una porzione in natura, senza che la volontà contraria della maggioranza dei contitolari possa impedire o bloccare la divisione giudiziale.
Questo diritto fondamentale trova il proprio cardine nell’art. 1111 c.c. e nell’art. 713 c.c. per la comunione ereditaria. Nessun comproprietario può essere obbligato a rimanere vincolato all’indivisione contro la propria volontà, a meno che non vi sia un patto espresso di rimanere in comunione per un periodo non superiore a dieci anni. In assenza di tali accordi, anche il titolare di una minuscola quota (ad esempio un decimo o un ventesimo del fabbricato) è pienamente legittimato ad avviare la procedura giudiziale.
Accanto al diritto di provocare lo scioglimento, ti spetta anche il diritto alla rendicontazione dei frutti percepiti dagli altri partecipanti che abbiano goduto dell’immobile in via esclusiva, nonché la rifusione delle spese necessarie anticipate per la conservazione e la manutenzione del cespite comune, come costantemente ribadito dalla giurisprudenza di merito e di legittimità (cfr. ad esempio la sentenza emessa dal Tribunale civile Milano sentenza n. 911 del 3 febbraio 2026).
Inoltre, qualora nel corso del giudizio emerga l’impossibilità di procedere con la ripartizione materiale dell’unità abitativa, il partecipante conserva la facoltà di richiedere l’assegnazione dell’intero immobile in suo favore ovvero, in subordine, la liquidazione in denaro del controvalore della propria quota attraverso il conguaglio divisionale o la vendita pubblica.
1.2 Quando la divisione in natura in quote materiali è legalmente esclusa?
La divisione in natura è esclusa quando il frazionamento materiale del fabbricato risulta tecnicamente irrealizzabile, richiede interventi di ristrutturazione eccessivamente onerosi, impone pesanti servitù reciproche o determina una perdita sostanziale di valore economico e di funzionalità abitativa rispetto all’immobile originario.
La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (tra cui Corte di Cassazione Sez. II ordinanza n. 17712 del 21 giugno 2023 e Corte di Cassazione Sez. VI sentenza n. 14343 del 13 luglio 2016) ha chiarito che il concetto di comoda divisibilità non coincide con la mera possibilità teorica o geometrica di innalzare pareti divisorie all’interno di una casa. Perché un bene possa dirsi comodamente divisibile, è indispensabile che dalle operazioni peritali scaturiscano porzioni autonome, ciascuna dotata di accessi indipendenti, impianti fognari e idrotermici a norma e standard di abitabilità conformi ai regolamenti edilizi locali.
Se il tentativo di creare due o più mini-appartamenti comporta la creazione di stanze cieche, la perdita di locali essenziali o la costituzione forzata di servitù di passaggio all’interno di ambienti privati, il giudice di merito deve necessariamente dichiarare la non comoda divisibilità del cespite. In tal caso, il diritto alla…
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Giovanni Ercole Moscarini
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