IMU sui fabbricati collabenti: per la CGT di Lecce, il classamento F/2 successivo non è decisivo se documenti attendibili provano che il bene aveva già perso autonomia funzionale e reddituale.
Da quando un fabbricato collabente non paga l’IMU? Il classamento catastale in categoria F/2 non è necessariamente decisivo per stabilire da quando un fabbricato sia collabente. Secondo la CGT di Lecce n. 1877/2026, il contribuente può dimostrare che la perdita dell’autonomia funzionale e reddituale esisteva già prima della variazione catastale, mediante documenti attendibili e riferibili all’anno d’imposta contestato.
⏱️ L’articolo in 10 secondi – IMU fabbricati collabenti
🏚️ Conta lo stato reale
La collabenza può essere riconosciuta anche per un periodo anteriore al classamento F/2, se adeguatamente provata.
📅 Il DOCFA non basta
La variazione catastale successiva non produce automaticamente effetti retroattivi.
📑 Servono prove precise
Perizie, fotografie, certificazioni e atti comunali devono documentare la situazione nell’anno contestato.
⚠️ Inagibilità diversa da F/2
Un fabbricato inagibile non è necessariamente collabente e non è automaticamente escluso dall’IMU.
🏛️ Il Comune sapeva
Nel caso deciso, la condizione del bene risultava già attestata dallo stesso ente impositore.
⚖️ Pronuncia non definitiva
Si tratta di una sentenza di primo grado inserita in un quadro giurisprudenziale non uniforme.
Vale la realtà materiale dell’immobile
La realtà materiale dell’immobile prevale sul dato formale del catasto, soprattutto quando il degrado del bene sia già stato accertato dal Comune anni prima della variazione catastale: ai fini dell’IMU, la condizione materiale del fabbricato può prevalere sulla data del successivo classamento in categoria F/2, quando la collabenza preesistente sia dimostrata da elementi specifici e sia stata già riconosciuta dallo stesso Comune
È questo il principio affermato dalla recente sentenza n. 1877/2026 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Lecce, Sezione 3, che ha accolto il ricorso proposto da una Società Agricola S.r.l., contro un avviso di accertamento IMU emesso dal Comune di Sanarica (LE).
Al centro della controversia si colloca un fabbricato in avanzato stato di degrado, ormai privo di autonomia funzionale e reddituale, la cui effettiva condizione di collabenza, già risalente al 2013, era stata formalmente recepita negli atti catastali soltanto nel marzo 2020, mediante la classificazione nella categoria F/2.
Secondo il Giudice tributario, ai fini dell’assoggettamento all’IMU, ciò che assume rilievo non è la data della variazione catastale, bensì l’effettiva condizione dell’immobile, soprattutto quando la perdita della sua autonomia funzionale e reddituale risulti già accertata e documentata.
In tali circostanze, infatti, l’attribuzione della categoria F/2 non determina una nuova situazione giuridica, ma si limita a riconoscere formalmente uno stato di fatto preesistente, con la conseguenza che la successiva classificazione catastale non può, di per sé, giustificare l’imposizione per periodi nei quali il fabbricato risultava già collabente.
Il caso esaminato dalla Corte di Giustizia di Lecce
Ebbene, la controversia in esame trae origine da un avviso di accertamento con il quale il Comune di Sanarica (Le) aveva richiesto ad una Società Agricola S.r.l. il pagamento di 4.443 euro a titolo di IMU per il 2020.
Il bene interessato dal recupero d’imposta era un fabbricato in stato di avanzato degrado, che la contribuente considerava già collabente da molti anni, sebbene il relativo allineamento catastale alla categoria F/2 fosse avvenuto con una dichiarazione DOCFA presentata il 31 marzo 2020.
La posizione del Comune e quella della società
L’ente locale, opponendosi al ricorso, attribuiva invece alle risultanze catastali un’efficacia decisiva e sosteneva che, per la parte dell’annualità anteriore alla variazione DOCFA del 31 marzo 2020, l’immobile non risultava ancora censito in categoria F/2, pur essendo certamente inagibile.
La prova della collabenza anteriore al classamento F/2
Tanto premesso, il passaggio che orienta l’intera motivazione della sentenza in commento riguarda il dato probatorio, poiché la Corte ha rilevato che dalla documentazione prodotta e non contestata emergeva una condizione di collabenza esistente sin dal 17/06/2013 e che tale condizione era già stata attestata dallo stesso ente impositore.
La dichiarazione DOCFA presentata nel 2020 richiamava il 17 giugno 2013 quale data della certificazione comunale dalla quale emergeva la condizione materiale dell’immobile.
Il valore ricognitivo della variazione catastale per IMU fabbricati collabenti
Il ragionamento giuridico prende le mosse dall’articolo 1, comma 741, lettera a, della legge n. 160 del 2019, che definisce fabbricato «l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale».
La Corte legge questa previsione insieme all’articolo 53 della Costituzione, richiamando l’esigenza che il prelievo trovi fondamento in una effettiva capacità contributiva, e all’articolo 3, comma 2, lettera b, del decreto ministeriale n. 28 del 1998, secondo il quale i fabbricati collabenti «possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita».
Da qui la conclusione secondo cui all’iscrizione nella categoria F/2 non può essere riconosciuto «valore costitutivo ai fini dell’imposizione municipale propria».
Per il Giudice tributario le risultanze catastali svolgono una funzione ricognitiva quando si limitano a documentare una condizione materiale già esistente.
Nel caso esaminato, la variazione del 2020 era quindi diretta a «fotografare, ora per allora, uno stato dei luoghi non solo attuale, ma anche anteriore», correggendo un errore originario di rappresentazione del bene e producendo, secondo la pronuncia, effetti riferibili alla situazione pregressa dimostrata.
Inagibilità e collabenza non sono equivalenti
La portata della decisione richiede tuttavia una distinzione essenziale. La semplice inagibilità non equivale automaticamente alla collabenza e un edificio inutilizzato o deteriorato non è, per questo solo fatto, sottratto all’IMU. L’inagibilità può comportare, in presenza dei requisiti di legge, la riduzione della base imponibile, ma non coincide necessariamente con la collabenza. Quest’ultima presuppone un degrado tale da rendere il bene privo di autonomia funzionale e di capacità reddituale, con iscrizione catastale senza attribuzione di rendita. Nella vicenda decisa a Lecce l’esclusione del tributo deriva dalla prova specifica di una perdita stabile dell’autonomia funzionale e reddituale, unita alla natura correttiva della dichiarazione catastale.
Nessuna retroattività automatica del classamento F/2
La pronuncia non riconosce una retroattività automatica al classamento F/2. La variazione catastale assume invece valore ricognitivo quando, insieme ad altri elementi probatori, conferma che la perdita dell’autonomia funzionale e reddituale si era già verificata nell’annualità oggetto di accertamento. La conclusione resta pertanto legata alle caratteristiche e alle prove del caso concreto.
Nessuna retroattività automatica del classamento F/2
La soluzione non può tuttavia considerarsi pacifica….
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Maurizio Villani
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