L’acquisto di un immobile interessato da una trasformazione edilizia abusiva non determina alcuna cesura nella vicenda amministrativa del bene, né consente al nuovo proprietario, per il solo fatto di essere rimasto estraneo alla realizzazione delle opere, di opporre all’Amministrazione la propria buona fede al fine di paralizzare gli effetti dell’ordine di demolizione già adottato nei confronti del precedente titolare.
Il principio viene ribadito dal TAR Lazio, Roma, Sez. II-quater, sentenza 11 settembre 2026, n. 14772 (testo in calce), nell’ambito di una controversia che, pur assumendo quale immediato punto di emersione la posizione del successivo acquirente, investe questioni più ampie, concernenti la qualificazione della demolizione e ricostruzione secondo la disciplina vigente al momento dell’intervento, la dimostrazione della consistenza legittima dell’edificio preesistente, l’efficacia probatoria della documentazione catastale e, soprattutto, i presupposti affinché la condotta dell’Amministrazione possa ingenerare un affidamento giuridicamente tutelabile sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
La decisione consente, così, di distinguere due piani che, nella prospettiva dell’acquirente, tendono frequentemente a sovrapporsi: da un lato, quello soggettivo della sua estraneità alla commissione dell’abuso e dell’eventuale affidamento riposto nella documentazione acquisita in occasione della compravendita; dall’altro, quello oggettivo della legittimità edilizia del manufatto, che rimane ancorato alla sequenza dei titoli e delle trasformazioni riguardanti il bene e non viene modificato dal successivo trasferimento della proprietà.
Una demolizione e ricostruzione realizzata mediante DIA
La vicenda trae origine da un intervento di demolizione e ricostruzione oggetto di DIA presentata nel 2003 come ristrutturazione edilizia, rispetto al quale l’Amministrazione aveva successivamente contestato l’assenza del titolo necessario, adottando nel 2004 un ordine di demolizione nei confronti degli allora proprietari.
La criticità riguardava, in particolare, la possibilità di ricondurre l’intervento alla ristrutturazione edilizia, dal momento che nella determinazione dei volumi e delle superfici preesistenti era stata considerata anche una porzione di fabbricato diruto, della quale non risultava adeguatamente dimostrata la consistenza legittima, mentre l’intervento comprendeva altresì elementi incidenti sulla sagoma.
L’attuale ricorrente aveva acquistato nel 2016 un appartamento in villino, con annessa area di pertinenza esclusiva, e aveva successivamente chiesto all’Amministrazione di riesaminare in autotutela l’ordinanza demolitoria del 2004, sostenendo, tra l’altro, la legittimità dell’intervento realizzato mediante DIA e la propria posizione di acquirente in buona fede.
Il Comune aveva, tuttavia, respinto l’istanza, ritenendo che la DIA del 2003 non fosse idonea a legittimare un intervento che, alla luce della disciplina applicabile ratione temporis e in assenza della necessaria dimostrazione della consistenza legittima dell’edificio preesistente, doveva essere ricondotto alla nuova costruzione e assoggettato al relativo titolo abilitativo.
La qualificazione dell’intervento deve essere effettuata ratione temporis
Uno dei profili di maggiore interesse della decisione, riguarda la necessità di qualificare la demolizione e ricostruzione facendo riferimento alla disciplina vigente nel momento in cui l’intervento fu realizzato, senza poter applicare retroattivamente le successive estensioni legislative della nozione di ristrutturazione edilizia.
La questione assume particolare rilievo proprio rispetto agli interventi di demolizione e ricostruzione, categoria la cui estensione è stata progressivamente ampliata dal legislatore, fino a ricomprendere fattispecie che, secondo la disciplina previgente, non avrebbero potuto essere ricondotte alla ristrutturazione.
La successiva evoluzione della definizione normativa non consente, tuttavia, di riqualificare automaticamente interventi eseguiti in epoca anteriore, poiché la verifica della legittimità originaria dell’opera deve essere effettuata sulla base del regime edilizio vigente al momento della sua realizzazione.
Nel caso esaminato, pertanto, la qualificazione dell’intervento doveva essere compiuta secondo la disciplina applicabile nel 2003, verificando se la demolizione e ricostruzione rispettasse i requisiti che, a quell’epoca, consentivano di mantenerla nell’ambito della ristrutturazione edilizia, oppure se le modificazioni apportate e la mancata dimostrazione della consistenza del fabbricato assunto come preesistente imponessero di ricondurla alla nuova costruzione.
La distinzione non assume carattere meramente classificatorio, poiché dalla qualificazione dipende direttamente l’individuazione del titolo necessario e, conseguentemente, la valutazione dell’efficacia della DIA utilizzata per la realizzazione dell’intervento.
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La preesistenza edilizia deve essere dimostrata nella sua effettiva consistenza
La sentenza attribuisce particolare rilievo anche alla prova della consistenza del fabbricato preesistente, poiché la qualificazione di un intervento come demolizione e ricostruzione presuppone necessariamente che sia possibile individuare l’organismo edilizio sul quale l’attività ricostruttiva viene dichiaratamente esercitata.
Non è sufficiente, sotto questo profilo, allegare l’esistenza storica di una qualche edificazione, occorrendo dimostrare, attraverso elementi oggettivamente idonei, la consistenza volumetrica e funzionale del manufatto assunto quale termine di riferimento dell’intervento.
Nel caso concreto risultava carente la dimostrazione della consistenza originaria dell’edificio dichiarato come anteriore al 1967, non essendo stata prodotta documentazione dotata di adeguata capacità probatoria dalla quale potesse ricavarsi che il fabbricato avesse, anteriormente alla DIA del 2003, la volumetria rappresentata nella planimetria assunta quale stato ante operam e la destinazione abitativa successivamente attribuitagli.
Il problema assume una valenza sistematica che eccede la singola fattispecie, poiché la legittimità di una ricostruzione non può essere fondata su una preesistenza soltanto presunta o genericamente documentata: quando il titolo dell’intervento presupponga una determinata consistenza originaria, è proprio tale consistenza a costituire il parametro rispetto al quale devono essere misurate le trasformazioni successive.
Il dato catastale non equivale alla prova della legittimità edilizia
In tale contesto si inserisce la questione del valore della documentazione catastale, alla quale non può essere attribuita, in via generale, efficacia sostitutiva rispetto alla documentazione necessaria per ricostruire la vicenda urbanistico-edilizia dell’immobile.
La planimetria catastale può certamente concorrere, nei limiti stabiliti dall’ordinamento, alla ricostruzione storica dello stato del…
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