L’assemblea condominiale non ha il potere di imporre, a maggioranza, turni obbligatori per le pulizie condominiali fatte dai condomini. Le prestazioni di carattere personale, infatti, non rientrano negli obblighi di gestione del fabbricato e non possono essere oggetto di una delibera vincolante. Una simile organizzazione dei servizi può essere legittimamente introdotta solo previa accettazione unanime di tutti i partecipanti. In tal caso, l’attività si configura come un libero accordo negoziale tra le parti e non come un’imposizione assembleare, poiché la natura volontaria resta l’unico presupposto valido per la legittimità di tali mansioni.
Qual è la normativa che regola le pulizie condominiali
Nel panorama normativo non esiste una legge che obblighi i condòmini a eseguire personalmente la pulizia delle aree comuni, né il Codice civile conferisce all’assemblea il potere di imporre prestazioni di natura personale. Ai sensi dell’articolo 1135 c.c., l’organo collegiale è chiamato a deliberare sulla gestione dei servizi comuni e sulla ripartizione delle relative spese, adempimento che si traduce in un dovere contributivo economico e non in un obbligo di “fare”.
Il dettato legislativo delinea, quindi, una distinzione netta. Da un lato vi è la partecipazione alle spese, un onere propter rem (“peso in ragione della cosa”) vincolante per tutti i partecipanti ai sensi dell’articolo 1123 c.c. Dall’altro vi è l’esecuzione materiale delle pulizie, azione fisica che esula dalle attribuzioni dell’organo collegiale. Tentare di deliberare turni obbligatori significa, pertanto, eccedere i poteri assembleare poiché la legge non consente di trasformare un dovere di spesa in una prestazione fisica.
È possibile obbligare un condomino a fare le pulizie
La giurisprudenza è ferma nell’escludere che l’assemblea possa imporre ai condòmini prestazioni lavorative personali. Con la sentenza n. 1297 del 23 febbraio 1982, la Corte di Cassazione ha stabilito l’inammissibilità di tali obblighi. Tale orientamento è stato confermato dalla sentenza n. 16485 del 22 novembre 2002 che ha ribadito l’impossibilità per l’assemblea di vincolare il singolo alla pulizia delle scale o di altre aree comuni.
La delibera che imponga turni di pulizia obbligatori è affetta da nullità. Questa forma di invalidità, distinta dall’annullabilità, discende dal fatto che l’assemblea eccede i propri poteri legali, incidendo indebitamente sui diritti soggettivi indisponibili dei partecipanti. A differenza delle delibere annullabili – che devono essere impugnate entro 30 giorni – l’atto nullo è privo di efficacia sin dall’origine, non è soggetto a termini di decadenza e la sua inefficacia può essere sollevata in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse.
Quali sono le regole per le pulizie condominiali
La gestione del decoro e dell’igiene degli spazi comuni è un’attività di amministrazione ordinaria regolata da precise norme civilistiche. Le pulizie condominiali, le regole per la loro esecuzione e la relativa ripartizione dei costi si basano sul principio del concorso proporzionale, sancito dagli articoli 1123 e 1124 del Codice civile.
In particolare, la spesa viene ripartita tra i condòmini in proporzione al valore millesimale delle rispettive unità immobiliari, a meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente. L’inquadramento pratico del servizio richiede una gestione di tipo professionale. L’assemblea deve deliberare l’affidamento a ditte specializzate o, in alternativa, l’assunzione di un lavoratore dipendente, nel pieno rispetto del contratto collettivo di categoria (CCNL proprietari di fabbricati).
Le modalità operative variano sensibilmente in funzione delle caratteristiche strutturali dell’edificio: i condomini di grandi dimensioni, dotati di ampi atri, corridoi o zone esterne, richiedono piani di intervento più complessi rispetto ai piccoli stabili. L’amministratore è il responsabile della corretta esecuzione del contratto, a garanzia che le attività vengano svolte con regolarità e in sicurezza, nel rispetto delle norme vigenti in materia di salute nei luoghi di lavoro.
Come vengono ripartite le spese di pulizia in un condominio
La ripartizione dei costi per le pulizie segue il criterio generale dell’articolo 1123 del Codice civile, basato sulla quota di proprietà espressa in millesimi. Tuttavia, per quanto concerne la pulizia delle scale in condominio, trova applicazione specifica l’articolo 1124 c.c., che introduce il criterio dell’uso potenziale.
La giurisprudenza, da ultimo confermata dalla Cassazione, Sez. II, sentenza n. 4827/2026, stabilisce che le spese sono ripartite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo meccanismo riflette l’uso potenziale del bene. I condòmini dei piani più alti, infatti, dovendo percorrere un numero maggiore di rampe, contribuiscono in misura superiore rispetto a quelli dei piani più bassi.
Tale criterio trova applicazione anche qualora le attività fossero erroneamente interpretate come pulizie condominiali fatte dai condòmini, confermando che, anche in caso di gestione volontaria, la ripartizione dovrebbe seguire logiche di proporzionalità.
Sono esclusi dal concorso alle spese i proprietari di locali con ingresso indipendente dalla strada, i quali non traggono alcuna utilità al transito sulle scale o nei corridoi comuni. In tali casi, il criterio dell’uso potenziale viene meno e il condòmino è esonerato dal pagamento, a meno che il regolamento contrattuale non disponga diversamente.
Chi può fare le pulizie condominiali
L’affidamento delle attività di pulizia non è un’operazione libera, ma soggetta a vincoli normativi che tutelano la qualità del servizio e la regolarità del mercato. La Legge 25 gennaio 1994, n. 82 disciplina l’esercizio delle imprese di pulizia, stabilendo l’obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio, ove sono tenuti gli albi provinciali.
L’iscrizione è la condizione necessaria per comprovare la professionalità e l’idoneità tecnica di chi offre servizi di pulizia in cambio di un corrispettivo economico. Il D.M. 274/1997 dettaglia ulteriormente i requisiti soggettivi, che comprendono l’onorabilità, la capacità finanziaria e l’idoneità tecnico-organizzativa.
L’obbligo di professionalità della ditta è posto a garanzia del condominio che, in tal modo, può verificare la regolarità contributiva, assicurativa (INAIL) e il rispetto delle norme in materia di sicurezza sul lavoro.
Pulizie in condominio, come scegliere la ditta
L’affidamento dei servizi a privati non in possesso dei requisiti di legge espone il condominio a rischi in caso di infortuni o controlli ispettivi. È dunque necessario che l’amministratore, prima della firma del contratto di appalto, richieda e verifichi:
- la visura camerale, contenente l’esplicita abilitazione all’esercizio dell’attività di pulizia ai sensi della Legge 82/1994 e del D.M. 274/1997;
- il Documento Unico di Regolarità Contributiva (DURC);
- le certificazioni previste dal D.M. 274/1994.
Tuttavia, ai sensi del D.Lgs. 81/2008 l’appalto non esonera l’amministratore da ogni obbligo, dovendo mantenere un dovere di vigilanza costante per prevenire rischi che possano coinvolgere i residenti o terzi durante l’esecuzione delle pulizie. È fondamentale che la ditta fornisca il DUVRI (Documento Unico di…
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Carlo Iacubino
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