La chiusura stabile di un terrazzo mediante una
veranda può comportare un incremento della superficie e
della volumetria dell’edificio, trasformando uno spazio
originariamente aperto in un ambiente utilizzabile in maniera
permanente. Quando l’immobile è sottoposto a specifiche
prescrizioni urbanistiche, la possibilità di regolarizzare
l’intervento dipende anche dalle trasformazioni ammesse dalla
disciplina comunale, che può imporre limitazioni particolarmente
restrittive per gli edifici di valore storico.
La qualificazione dell’opera come pertinenza e il mancato
superamento del limite volumetrico del 20% rispetto all’edificio
principale non sono quindi sufficienti a giustificare il rilascio
di una sanatoria edilizia, soprattutto quando la
pianificazione urbanistica consente esclusivamente interventi di
carattere conservativo.
Con la
sentenza del 27 ottobre 2026, n. 2064, il TAR
Piemonte, Torino, Sez. II, ha confermato il diniego di un
permesso di
costruire in sanatoria richiesto per una veranda realizzata su
un edificio di rilevante valore storico, ritenendo che l’intervento
fosse incompatibile con la disciplina urbanistica comunale e,
pertanto, privo del requisito della doppia
conformità previsto dall’art. 36 del d.P.R.
n. 380/2001.
I giudici hanno inoltre valorizzato una precedente sentenza,
passata in giudicato, che aveva già qualificato la medesima veranda
come nuova costruzione, precisando che, anche ipotizzando un
diverso inquadramento dell’intervento in ragione del suo limitato
incremento volumetrico, la disciplina urbanistica comunale ne
avrebbe comunque impedito la sanatoria.
Veranda abusiva su terrazzo: perché il Comune ha negato la
sanatoria
La controversia ha riguardato una veranda realizzata mediante la
chiusura di un terrazzo, per la quale nell’ottobre 2022 era stato
richiesto un permesso di costruire in sanatoria ai
sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia.
Nell’istanza il manufatto era stato descritto come una veranda
pertinenziale, asseritamente completata entro il 1° gennaio 2000,
mentre la documentazione tecnica ne indicava una superficie
superiore al limite previsto dal regolamento edilizio comunale per
le verande accessorie.
Il Comune ha respinto la domanda nel novembre 2024, dopo aver
qualificato l’intervento come completamento edilizio, in quanto
aveva determinato un incremento della superficie lorda di pavimento
e la creazione di un nuovo volume, senza che risultasse dimostrato
il rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi previsti per
questa tipologia di trasformazione.
L’ostacolo principale era rappresentato dalla classificazione
dell’edificio tra quelli di rilevante valore storico, per i quali
le Norme urbanistico-edilizie di attuazione del PRG consentivano
interventi non superiori al risanamento
conservativo, escludendo quindi la possibilità di
realizzare ampliamenti come quello oggetto della richiesta.
Il diniego era stato motivato anche dalla presenza di un vincolo
paesaggistico sull’area e dalla mancata presentazione di una
specifica domanda per la valutazione della compatibilità
paesaggistica dell’opera, mentre nel successivo ricorso era stata
contestata sia l’applicazione della disciplina paesaggistica sia la
qualificazione della veranda come nuova costruzione, sostenendo che
il suo volume fosse inferiore al 20% di quello dell’edificio
principale.
Veranda sul terrazzo come nuova costruzione: il peso del giudicato
sulla stessa opera
La veranda era già stata oggetto di una precedente domanda di
condono edilizio, respinta dal Comune nel settembre 2010, e di un
contenzioso concluso con una sentenza divenuta definitiva a seguito
della perenzione del giudizio di appello.
Con quella decisione, il TAR aveva già qualificato l’intervento
come nuova costruzione, avendo accertato che la
chiusura stabile e permanente di una terrazza mediante vetrate, per
una superficie di circa 18 metri quadrati, aveva determinato la
creazione di una nuova superficie coperta e un aumento di
volumetria.
All’interno dell’ambiente erano stati inoltre collocati elementi
che avevano contribuito a evidenziare la trasformazione del
terrazzo in uno spazio stabilmente utilizzabile e non riconducibile
al risanamento conservativo.
Nel nuovo giudizio, il TAR ha confrontato la documentazione
fotografica allegata alle due procedure e ha accertato che il
manufatto fosse sostanzialmente il medesimo già esaminato nella
precedente controversia, confermandone, alla luce del giudicato, la
qualificazione come nuova costruzione o comunque come intervento di
completamento edilizio soggetto alla verifica dei parametri
urbanistici ed edilizi.
Il precedente giudicato ha quindi assunto un valore determinante
nella qualificazione della stessa opera, fermo restando che il
nuovo procedimento riguardava un accertamento di conformità ai
sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e non
una domanda di condono edilizio, istituto caratterizzato da
presupposti differenti.
Verande negli edifici di valore storico: i limiti del risanamento
conservativo
La qualificazione della veranda come nuova costruzione non è
stata comunque l’unica ragione per cui il TAR ha ritenuto legittimo
il diniego, poiché anche accogliendo, in via ipotetica, la diversa
interpretazione proposta nel ricorso, l’intervento avrebbe superato
le trasformazioni consentite dalla disciplina urbanistica
comunale.
Le NTA del PRG individuavano nel risanamento
conservativo la categoria massima di intervento ammessa per gli
edifici caratterizzanti il tessuto storico, disciplinando anche le
opere realizzabili sulle parti esterne dei fabbricati, senza
contemplare ampliamenti mediante verande.
L’art.
3, comma 1, lettera c), del d.P.R. n. 380/2001
definisce il restauro e risanamento conservativo come l’insieme
degli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad
assicurarne la funzionalità, nel rispetto degli elementi
tipologici, formali e strutturali che lo caratterizzano,
comprendendo il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli
elementi costitutivi dell’edificio, nonché l’inserimento degli
elementi accessori e degli impianti necessari al suo utilizzo.
La realizzazione di nuovi locali mediante ampliamenti
volumetrici non rientra in questa categoria, perché
comporta una trasformazione dell’organismo edilizio che supera le
finalità conservative individuate dalla disposizione.
Nel caso esaminato, la chiusura permanente del terrazzo aveva
determinato proprio la creazione di un nuovo ambiente,
incompatibile con le limitazioni previste per gli edifici di
rilevante valore storico, rispetto alle quali la disciplina
comunale non consentiva ampliamenti della tipologia realizzata.
Veranda pertinenziale e limite del 20%: quando l’ampliamento non è
ammesso
Il ricorrente aveva sostenuto che la veranda, avendo una
volumetria inferiore al 20% di quella dell’edificio principale, non
potesse essere qualificata come nuova costruzione, richiamando
l’art. 3, comma 1, lettera e.6), del d.P.R. n. 380/2001.
La disposizione riconduce alla categoria delle nuove costruzioni
gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti
urbanistici qualificano come tali in relazione alla zonizzazione e
al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, oppure che
comportano la realizzazione di un volume superiore al 20%
di quello dell’edificio principale.
Il mancato superamento di questa…
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