Confisca per lottizzazione abusiva: tutele per l’acquirente

1. Cos’è la confisca per lottizzazione abusiva e come opera nel diritto urbanistico

La disciplina a presidio del territorio punisce con estremo rigore qualsiasi intervento volto a stravolgere la programmazione urbanistica comunale senza le prescritte autorizzazioni. Quando parliamo di lottizzazione abusiva ci troviamo di fronte alla contravvenzione più grave prevista dal Testo Unico dell’Edilizia, posta a tutela della riserva pubblica di pianificazione. L’ordinamento mira a impedire che l’insediamento di nuovi complessi residenziali o commerciali crei un carico urbanistico ingestibile per la collettività, sprovvisto delle necessarie opere di urbanizzazione primaria come strade, fognature, illuminazione e reti idriche. La sanzione principe di tale fattispecie non è soltanto la condanna penale degli artefici materiali, ma l’ablazione definitiva dei terreni e dei manufatti mediante confisca urbanistica.

1.1 Qual è la differenza tra lottizzazione materiale e lottizzazione negoziale?

La differenza fondamentale risiede nella modalità di alterazione del territorio: la lottizzazione materiale si realizza attraverso l’esecuzione concreta di opere urbanistiche o edilizie non autorizzate, mentre la lottizzazione negoziale o cartolare avviene tramite il frazionamento giuridico del terreno in lotti mediante plurimi atti di compravendita.

Per comprendere la portata di questo reato devi fare riferimento all’articolo 30 del D.P.R. 380/2001. La norma distingue due forme tipiche della condotta illecita, che possono tuttavia concorrere tra loro e manifestarsi congiuntamente:

• La lottizzazione materiale: si verifica quando vengono eseguite opere di trasformazione fisica ed urbanistica dei terreni in violazione delle prescrizioni di piano o delle leggi vigenti, come la realizzazione di strade interne, allacciamenti fognari abusivi, recinzioni o sbancamenti massicci finalizzati a predisporre un insediamento edilizio residenziale.
• La lottizzazione negoziale (o cartolare): si realizza sul piano meramente giuridico e contrattuale, quando un compendio immobiliare o un fondo agricolo viene frazionato in più quote mediante atti di compravendita, permuta, donazione o divisione ereditaria che denotano in modo inequivoco la destinazione a scopo edificatorio.

Un caso classico è quello del terreno agricolo suddiviso in trenta piccole piazzole vendute a singoli privati per posizionare case prefabbricate o villette: anche se le costruzioni non sono ancora state ultimate, la stipulazione a catena degli atti notarili realizza già la lottizzazione cartolare. Per gli approfondimenti specifici sulle normative edilizie vigenti nel territorio capitolino e regionale puoi consultare il nostro focus specialistico in tema di diritto edilizia e urbanistica a Roma.

1.2 La confisca dell’art. 44 TUE è una sanzione automatica?

No, la confisca urbanistica non è una misura automatica o a responsabilità oggettiva: secondo la costante giurisprudenza costituzionale ed europea, pur potendo prescindere da una formale sentenza di condanna penale, essa presuppone inderogabilmente che sia accertato quantomeno un profilo di colpa personale in capo al proprietario del bene.

Il tenore letterale dell’articolo 44, comma 2, del D.P.R. 380/2001 stabilisce che la sentenza definitiva del giudice penale che accerta la lottizzazione abusiva dispone la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente eseguite, trasferendoli di diritto al patrimonio disponibile del Comune. Per lunghi anni la giurisprudenza ha interpretato questa sanzione come una misura puramente amministrativa a carattere reale, applicabile a prescindere da chi fosse l’attuale proprietario dell’immobile e persino in caso di assoluzione dei venditori.

Questa impostazione è stata travolta dalle storiche decisioni della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo nei casi Sud Fondi contro Italia e Varvara contro Italia. I giudici di Strasburgo hanno chiarito che la confisca dei beni immobili ha natura intrinseca di pena sostanziale ai sensi dell’articolo 7 della CEDU, in quanto produce una privazione patrimoniale gravissima volta a punire il trasgressore. Ne deriva che nessuna sanzione penale può essere irrogata in assenza di un coefficiente soggettivo di responsabilità: applicare la confisca a un cittadino incolpevole integra una violazione aperta dei diritti fondamentali. La Corte Costituzionale italiana, con una fondamentale pronuncia del 2015, ha recepito questi principi ribadendo che, per disporre la misura ablativa, occorre superare la presunzione di innocenza accertando la colpa o il dolo del proprietario.