Fiscalizzazione abuso edilizio: quando è ammessa

Il Comune, prima di ordinare la demolizione di una
ristrutturazione edilizia abusiva, deve verificare che il
ripristino possa essere eseguito senza arrecare pregiudizio alla
parte legittima dell’edificio? Oppure questa valutazione riguarda
la diversa ed eventuale fase nella quale può essere presa in
considerazione la sanzione pecuniaria sostitutiva
prevista dall’art. 33, comma 2, del Testo Unico
Edilizia?

E, soprattutto, chi deve fornire gli elementi tecnici necessari
per dimostrare che la demolizione non può essere materialmente
eseguita senza compromettere le strutture conformi
dell’immobile?

Sul rapporto tra ordine di demolizione e fiscalizzazione
dell’abuso è intervenuto il TAR Lazio, Roma, sez.
II bis, con la
sentenza del 30 luglio 2026, n. 13918, che ha respinto
il ricorso contro un provvedimento repressivo relativo a un
soppalco abitabile, ribadendo che prima di ordinare la demolizione
il Comune non è tenuto a verificare automaticamente se il
ripristino possa essere eseguito senza pregiudizio per la parte
legittima dell’edificio.

Il motivato accertamento previsto dall’art. 33, comma 2, diventa
necessario quando il privato prospetta, con adeguati elementi
tecnici, che il ripristino non sia possibile senza arrecare
pregiudizio alla parte conforme dell’immobile.

Fiscalizzazione dell’abuso: la verifica non è un passaggio
preliminare obbligatorio

La controversia riguarda un immobile situato in centro storico,
all’interno del quale erano stati realizzati un soppalco in
acciaio e il contestuale cambio di destinazione d’uso di
un’ex soffitta.

Le opere erano state oggetto di una concessione in sanatoria
rilasciata nel 2003 per una superficie complessiva di 134,50 mq,
successivamente annullata in autotutela dall’Amministrazione.
L’annullamento era stato impugnato dai proprietari, ma sia il TAR
sia il Consiglio di Stato ne avevano confermato la legittimità.

Definito quel contenzioso, l’Amministrazione comunale ha
ordinato la demolizione del soppalco e il ripristino dello
stato dei luoghi ai sensi dell’art. 33, comma 1, del
d.P.R. n. 380/2001.

Secondo i ricorrenti, tuttavia, il provvedimento sarebbe stato
adottato sulla base di un’istruttoria insufficiente, perché il
Comune aveva affermato che la rimozione del soppalco potesse
avvenire senza problemi statici e senza pregiudizio per le
strutture legittimamente esistenti, pur in assenza, secondo quanto
dedotto in giudizio, di una specifica verifica
strutturale.

I proprietari hanno quindi incaricato un professionista di
eseguire indagini strutturali. La relazione tecnica da loro
prodotta aveva prospettato una particolare vulnerabilità della
struttura portante e attribuito al soppalco una funzione di
presidio statico e sismico, sostenendo che la sua
rimozione avrebbe potuto pregiudicare la stabilità
dell’immobile.

Sulla base di questa documentazione è stata presentata al Comune
un’istanza per ottenere la sanzione pecuniaria sostitutiva prevista
dall’art. 33, comma 2, chiedendo anche la sospensione
dell’ingiunzione nelle more dell’istruttoria.

A risultare decisiva nel giudizio è stata proprio la successione
tra l’ordine di demolizione, la produzione della relazione
strutturale e la successiva istanza di
fiscalizzazione.

Art. 33 del d.P.R. n. 380/2001: quando si passa dalla demolizione
alla sanzione pecuniaria

Il punto di partenza è l’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001,
relativo agli interventi di ristrutturazione
edilizia di cui all’art. 10, comma 1, eseguiti in assenza
di permesso di costruire o in totale difformità.

Il comma 1 prevede la rimozione o la demolizione delle opere e
il ripristino della conformità dell’edificio alle prescrizioni
urbanistico-edilizie, mentre il comma 2 stabilisce che, quando
sulla base di un motivato accertamento dell’ufficio tecnico
comunale il ripristino dello stato dei luoghi non sia
possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica la
sanzione pecuniaria prevista dalla disposizione.

Il rapporto tra le due misure non è quindi paritario. La
demolizione e il ripristino rappresentano la risposta ordinaria
all’abuso ricadente nell’art. 33, mentre la sanzione pecuniaria
opera in via residuale, quando venga accertata
l’impossibilità di riportare l’immobile alla situazione
legittima.

Su questa impostazione il TAR ha richiamato il consolidato
orientamento della giurisprudenza amministrativa, secondo cui la
repressione dell’abuso deve tendere, in via prioritaria,
all’eliminazione delle opere illegittime e al
ripristino dell’assetto del territorio, mentre la fiscalizzazione
non può trasformarsi in una soluzione alternativa liberamente
utilizzabile rispetto alla demolizione.

Ordine di demolizione: quando il Comune deve svolgere il motivato
accertamento

Il giudice amministrativo ha ricordato che l’ingiunzione a
demolire è un atto vincolato, conseguente
all’accertamento della natura abusiva dell’opera, mentre la
successiva valutazione sull’impossibilità del ripristino e sulla
sostituzione della misura demolitoria con quella pecuniaria
costituisce un’eventualità che, secondo l’orientamento richiamato
dal Collegio, appartiene alla fase esecutiva.

Non occorre quindi che ogni provvedimento repressivo sia
preceduto da un’autonoma verifica tecnica sulla possibilità
materiale di demolire senza danneggiare la parte conforme
dell’immobile, né che l’Amministrazione debba motivare
preventivamente sull’eventuale applicazione della
fiscalizzazione.

Il TAR ha però anche precisato che spetta al privato interessato
allegare e dimostrare, mediante elementi tecnici
idonei, che l’esecuzione dell’ordine possa arrecare
pregiudizio alla parte conforme dell’immobile e che, soltanto
quando vengono prospettati elementi tecnici plausibili e
adeguatamente documentati, l’Amministrazione è tenuta a svolgere il
motivato accertamento previsto dall’art. 33, comma 2.

Non si può dunque affermare, in termini assoluti, che la
verifica debba sempre avvenire dopo l’ordine di demolizione. Tale
accertamento non costituisce automaticamente un presupposto di ogni
ingiunzione demolitoria, mentre diventa necessario
quando il privato abbia rappresentato, con adeguato supporto
tecnico, l’impossibilità del ripristino.

Fiscalizzazione dell’abuso: quali elementi tecnici deve fornire il
privato

La decisione assume quindi particolare rilievo anche per la
distribuzione degli oneri tra proprietario e Amministrazione.

Chi sostiene che la demolizione possa compromettere le parti
legittime dell’edificio non può limitarsi a prospettare
genericamente una difficoltà esecutiva, ma deve fornire elementi
tecnici capaci di rappresentare il rapporto tra l’opera abusiva e
l’organismo edilizio, spiegando perché la sua rimozione possa
provocare un pregiudizio alle porzioni conformi.

È soltanto a fronte di una prospettazione tecnica
plausibile e documentata che l’ufficio comunale è chiamato
a effettuare il motivato accertamento e a stabilire se ricorrano
effettivamente i presupposti per sostituire il ripristino con la
sanzione pecuniaria.

Nel caso in esame, durante il procedimento repressivo era stata
comunicata ai proprietari la relativa apertura ai sensi dell’art. 7
della Legge n. 241/1990, ma non risultavano presentate in quella
fase osservazioni o documentazioni tecniche
dirette a…