La qualificazione edilizia di una piscina dipende dalle
caratteristiche dell’intervento, dalle sue dimensioni, dal rapporto
con l’edificio principale e dagli effetti prodotti sul
territorio.
Il fatto che sia realizzata al servizio di un’abitazione, da
solo, non basta a ricondurla alla nozione di pertinenza
urbanistica, soprattutto quando l’opera assume consistenza e
autonomia tali da determinare una trasformazione stabile del
suolo.
Su questo aspetto si è pronunciato il TAR Campania,
Napoli, Sez. III, con la sentenza
del 17 agosto 2026, n. 4987, in relazione a una
piscina interrata di circa 100 mq, realizzata insieme a uno spiazzo
pavimentato di circa 340 mq, in assenza dei necessari titoli
edilizi e all’interno di un’area interessata da più vincoli.
Un’opera di cui il tribunale amministrativo ha escluso la natura
pertinenziale, confermandone la qualificazione come nuova
costruzione. L’intervento ha offerto inoltre l’occasione per
affrontare la disciplina della pavimentazione esterna e i limiti
dell’edilizia libera, gli effetti del tempo trascorso dalla
realizzazione dell’abuso e le difficoltà prospettate per la
demolizione.
La proprietaria aveva infatti sostenuto che il ripristino
avrebbe potuto creare problemi alla vicina sede autostradale e alle
opere connesse, portando il giudice a soffermarsi anche su un
profilo meno immediato: quando le difficoltà tecniche della
demolizione possono assumere rilievo e quando, invece, restano
estranee alla legittimità dell’ordine impartito dal Comune.
Piscina interrata: pertinenza o nuova costruzione? Titoli edilizi e
limiti alla demolizione
Il punto di partenza è la qualificazione urbanistico-edilizia
della piscina. Il TAR ha ricordato che la nozione di nuova
costruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e),
del
d.P.R. n. 380/2001, non comprende soltanto la
realizzazione di edifici fuori terra, ma più in generale gli
interventi capaci di produrre una modificazione permanente dello
stato materiale e della conformazione del suolo.
Una piscina interrata che determina una stabile trasformazione
del territorio è quindi soggetta al previo rilascio del
permesso di costruire e, quando l’area è sottoposta a
vincolo paesaggistico, richiede anche l’autorizzazione prevista
dalla disciplina di settore.
La questione riguarda però anche la pertinenzialità, perché una
piscina realizzata accanto a un’abitazione è normalmente destinata
al servizio dell’immobile principale. Il diritto urbanistico
utilizza, sotto questo profilo, parametri più restrittivi rispetto
a quelli propri del diritto civile.
Non basta che tra le due opere esista un rapporto di servizio:
la pertinenza urbanistica presuppone un’opera
priva di autonoma destinazione, funzionalmente collegata al
manufatto principale e caratterizzata da dimensioni e consistenza
tali da non determinare una trasformazione significativa
dell’assetto del territorio.
Nel caso esaminato, la consistenza della piscina, estesa per
circa 100 mq, e la sua destinazione d’uso hanno
portato il Collegio a escluderne la natura pertinenziale. Il
giudice ha inoltre richiamato la giurisprudenza secondo cui la
piscina assicura un’utilità destinata prevalentemente alle persone
che utilizzano l’immobile e presenta una propria autonomia
funzionale ed economica, elementi che concorrono a distinguerla
dalla pertinenza urbanistica in senso stretto.
Piscina e pavimentazione esterna: l’intervento va valutato nel suo
complesso
La piscina non era l’unica opera contestata. Al centro
dell’ordinanza comunale vi era anche uno spiazzo
pavimentato di circa 340 mq, all’interno del quale era
collocata la vasca.
La compresenza delle due opere ha consentito al TAR di
richiamare il principio secondo cui gli interventi non possono
essere artificiosamente scomposti quando costituiscono parti di una
trasformazione unitaria. La valutazione dell’abuso deve riguardare
l’insieme delle opere, il loro effetto sul territorio e le
reciproche relazioni.
Ne deriva che non è possibile isolare la singola pavimentazione,
la piscina o un altro manufatto accessorio per attribuire a
ciascuno il regime edilizio astrattamente più favorevole quando,
osservate nel loro insieme, le opere compongono un intervento
unitario capace di trasformare stabilmente lo stato dei luoghi.
Pavimentazioni esterne ed edilizia libera: quando serve il titolo
edilizio
In riferimento alla pavimentazione esterna, il giudice ha
richiamato l’art. 6, comma 1, lettera e-ter), del Testo
Unico Edilizia, che ricomprende nell’attività
edilizia libera le opere di pavimentazione e finitura
degli spazi esterni, anche destinati alla sosta, quando siano
rispettati gli eventuali indici di permeabilità stabiliti dallo
strumento urbanistico.
La disposizione non rappresenta, tuttavia, una liberalizzazione
indiscriminata delle pavimentazioni esterne. Secondo la
giurisprudenza richiamata dal TAR, l’esenzione dal titolo edilizio
presuppone che l’intervento presenti caratteristiche tali da
risultare sostanzialmente irrilevante sotto il profilo urbanistico
ed edilizio.
Una pavimentazione può trasformare stabilmente una porzione di
suolo, ridurre la superficie filtrante, modificare il deflusso
delle acque e determinare la creazione di una superficie
utilizzabile, pur senza generare nuova volumetria. Anche il
rispetto dell’indice di permeabilità non è quindi sufficiente, da
solo, a ricondurre qualsiasi sistemazione esterna nell’attività
edilizia libera.
Per il Collegio occorre considerare anche l’entità
dell’intervento, sia in termini assoluti sia rispetto
all’area e all’edificio cui la sistemazione accede.
Nel giudizio in esame, una pavimentazione estesa per oltre 300
mq è stata ritenuta di dimensioni incompatibili con l’irrilevanza
urbanistico-edilizia richiesta per l’applicazione dell’art. 6 del
d.P.R. n. 380/2001.
Piscina in area vincolata: quando serve l’autorizzazione
paesaggistica
A ciò si aggiungeva la presenza di diversi vincoli sull’area.
Con riferimento alla pavimentazione esterna, il TAR ha preso in
considerazione anche il punto A.12 dell’Allegato A al d.P.R. n.
31/2017, che esclude dall’autorizzazione paesaggistica alcuni
interventi realizzati nelle aree di pertinenza degli edifici quando
non producano significative modifiche degli assetti planimetrici e
vegetazionali.
Tra questi rientrano l’adeguamento degli spazi pavimentati, la
realizzazione di camminamenti, le sistemazioni a verde e altre
opere che non modifichino la morfologia del terreno.
Anche sotto il profilo paesaggistico assumono però rilievo
caratteristiche e dimensioni dell’intervento. La pavimentazione di
340 mq è stata ritenuta incompatibile con la
fattispecie di esenzione, con la conseguenza che per la sua
realizzazione avrebbe dovuto essere acquisita anche
l’autorizzazione paesaggistica.
L’assenza dei necessari titoli edilizi e paesaggistici ha
portato il Collegio a qualificare le opere come totalmente
abusive, ritenendo legittima l’applicazione dell’art. 31
del d.P.R. n. 380/2001.
Piscina abusiva e decorso del tempo: perché l’inerzia non sana
l’abuso
Un altro argomento utilizzato dalla proprietaria riguardava la
data di realizzazione.
La piscina e lo spiazzo pavimentato risalivano infatti al
2003, mentre l’ordine di demolizione era arrivato
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