Il Salva
Casa ha riaperto il tema dei requisiti minimi
richiesti per l’agibilità degli alloggi, introducendo nell’art. 24
del d.P.R.
n. 380/2001 alcune deroghe che assumono particolare rilievo
negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente. Uno
degli aspetti più delicati riguarda il loro utilizzo quando
l’intervento comporta un
cambio di destinazione d’uso verso il
residenziale.
La questione si fa più delicata quando il locale non ha mai
avuto una funzione abitativa, perché occorre stabilire se i
parametri introdotti dai commi 5-bis e 5-ter dell’art. 24 possano
accompagnare anche il passaggio da una diversa categoria funzionale
alla residenza e a quali condizioni.
È su questi aspetti che si è pronunciato il TAR Liguria,
Genova, sez. II, con la
sentenza del 14 settembre 2026, n. 1066, relativa alla
trasformazione di un locale commerciale in monolocale. La decisione
si concentra sull’ambito operativo delle deroghe igienico-sanitarie
introdotte dal Salva Casa e sul carico insediativo
derivante dal nuovo utilizzo dell’immobile, richiamando su
quest’ultimo versante la destinazione risultante dallo stato
legittimo e gli effetti prodotti da un precedente titolo in
sanatoria.
Cambio d’uso in abitazione: quando il Salva Casa consente il
monolocale sotto i 28 mq
L’intervento oggetto del giudizio riguardava un’unità
immobiliare ad uso commerciale, collocata al piano rialzato di un
edificio costruito nel 1970, che mediante SCIA avrebbe dovuto
essere ristrutturata e trasformata in un monolocale con angolo
cottura, con conseguente passaggio alla destinazione
residenziale.
Il Comune aveva vietato l’esecuzione dell’intervento perché la
superficie del locale era inferiore ai 28 mq
previsti dall’art. 3 del D.M. 5 luglio 1975 per un alloggio
monostanza destinato a una persona e perché l’edificio ricadeva
nella fascia di inondabilità “A” del piano di bacino provinciale,
ambito nel quale i cambi di destinazione d’uso sono ammessi a
condizione che non comportino un aumento del carico
insediativo.
Requisiti igienico-sanitari: cosa prevede l’art. 24 del d.P.R. n.
380/2001
Il riferimento iniziale resta il D.M. 5 luglio
1975, che per l’alloggio monostanza stabilisce una
superficie minima, comprensiva dei servizi, pari a 28 mq se
destinato a una persona e a 38 mq se destinato a due persone.
Questi parametri oggi devono essere coordinati con le deroghe
previste dall’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001. Nelle more della
ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari degli edifici
prevista dall’art. 20, comma 1-bis, dello stesso Testo Unico
Edilizia, la disciplina vigente contempla infatti alcune ipotesi
nelle quali è possibile discostarsi dai valori fissati dal D.M. 5
luglio 1975.
Tra queste rientrano i commi 5-bis e 5-ter dell’art. 24,
introdotti dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024,
che consentono al progettista di asseverare la conformità del
progetto alle norme igienico-sanitarie anche con un’altezza interna
dei locali ridotta fino a 2,40 metri e, per gli
alloggi monostanza comprensivi dei servizi, con una superficie
minima di 20 mq per una persona e di 28 mq
per due persone.
Il rispetto di queste soglie dimensionali, da solo, non basta,
perché la possibilità di asseverare la conformità è legata a
ulteriori condizioni.
In particolare, deve essere assicurato il requisito
dell’adattabilità previsto dal D.M. 14 giugno
1989, n. 236, vale a dire la possibilità di modificare nel tempo lo
spazio costruito, con costi limitati, affinché possa essere reso
fruibile anche da persone con ridotta o impedita capacità motoria o
sensoriale.
A questa condizione, che il TAR considera necessaria, deve
accompagnarsi una delle due ipotesi previste dal comma 5-ter. I
locali possono essere creati o modificati nell’ambito di un
intervento di recupero edilizio che interessi l’intero edificio e
determini un miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie
rispetto alla situazione precedente; in alternativa, l’alloggio può
essere ristrutturato adottando soluzioni idonee a garantire
adeguate condizioni igienico-sanitarie, tra le quali la norma
richiama l’ampliamento della superficie, quando possibile, e
l’incremento della ventilazione naturale.
Salva Casa e cambio d’uso commerciale-residenziale: quando si
applicano le deroghe
Il Comune aveva sostenuto una lettura restrittiva dell’art. 24,
ritenendo che la nuova disciplina fosse riferibile essenzialmente
al recupero di spazi collocati in edifici storici e già utilizzati
in passato a fini abitativi e che, di conseguenza, non potesse
essere utilizzata per trasformare un locale commerciale in una
nuova abitazione.
Il TAR non ha condiviso questa interpretazione. I commi 5-bis e
5-ter non contengono le limitazioni indicate dall’Amministrazione e
lo stesso riferimento all’“alloggio monostanza”,
presente nel comma 5-bis, lettera b), viene utilizzato dai giudici
per confermare che la disposizione può riguardare una fattispecie
come quella sottoposta al loro esame.
La disciplina
sull’agibilità in deroga introdotta dal Salva
Casa è quindi applicabile anche quando un locale con funzione
non residenziale viene trasformato in un’unità abitativa.
Nel motivare questa lettura, il TAR ha richiamato le finalità
attribuite alla nuova disciplina, legate al recupero e al rinnovo
del patrimonio edilizio esistente, alla riduzione del consumo di
suolo e alla possibilità di ricavare soluzioni abitative attraverso
il riuso di spazi esistenti, mantenendo adeguate condizioni
igienico-sanitarie per gli occupanti.
La stessa interpretazione trova riscontro nelle linee di
indirizzo e nei criteri interpretativi sul Salva Casa pubblicati
dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti il 31 gennaio
2025. Il riferimento al recupero “soprattutto” di spazi e locali
appartenenti all’edilizia storica non viene letto dal TAR come una
limitazione dell’ambito applicativo della norma, che resta
utilizzabile anche per immobili preesistenti di epoca meno
risalente e già destinati a funzioni non residenziali.
L’applicabilità della disciplina derogatoria ai
locali provenienti da una destinazione non residenziale non
esaurisce comunque le verifiche necessarie, che comprendono tutti
gli altri presupposti richiesti dall’art. 24 e le ulteriori
disposizioni applicabili all’intervento.
D.M. 5 luglio 1975 e immobili preesistenti: il nodo dell’art. 10
del D.L. n. 76/2020
Nel giudizio era stato richiamato anche l’art. 10, comma 2, del
D.L. n. 76/2020, convertito dalla Legge n. 120/2020, secondo cui i
requisiti del D.M. 5 luglio 1975 non si applicano agli immobili
realizzati prima dell’entrata in vigore dello stesso decreto e
ubicati nelle zone A o B, oppure in zone a queste assimilabili.
Il dubbio riguardava l’applicazione di questa previsione anche
ai locali preesistenti con funzione non abitativa successivamente
trasformati in residenza.
Sul punto la giurisprudenza non è univoca: alcune decisioni
hanno ammesso una lettura estensiva anche al cambio verso la
funzione residenziale, mentre altre hanno seguito
un’interpretazione più restrittiva.
Il TAR ha lasciato irrisolto il contrasto, ritenendo sufficiente
ai fini della controversia la disciplina successivamente introdotta
nell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n….
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