La presenza di coperture retrattili e chiusure laterali amovibili non è sufficiente a qualificare un manufatto come pergotenda. Ai fini edilizi, occorre valutare l’opera nel suo complesso, considerando caratteristiche strutturali, grado di chiusura, dotazioni impiantistiche e destinazione funzionale, per accertare se mantenga una funzione accessoria di protezione dello spazio esterno oppure determini una stabile trasformazione urbanistico-edilizia.
Su questo confine interviene il Consiglio di Stato, Sez. II, con la sentenza 31 luglio 2026, n. 6181 (testo in calce), pronunciandosi sulla qualificazione edilizia di due strutture a servizio di un’attività agrituristica, dotate di coperture retrattili e chiusure vetrate scorrevoli. Il nodo interpretativo riguarda la riconducibilità delle opere all’edilizia libera oppure alla nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. La questione assume particolare rilievo alla luce delle modifiche introdotte dal d.l. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024.
Le opere contestate e la loro destinazione alla ristorazione
La controversia riguardava due manufatti realizzati a servizio di un’azienda agricola con attività agrituristica. Il primo, qualificato come pergotenda, aveva una superficie di 62,4 mq ed era costituito da una copertura retrattile in telo impermeabile, sostenuta da una struttura in acciaio, con chiusure perimetrali in vetro scorrevole. La presenza di pavimentazione in grès porcellanato, impianto elettrico, sistemi di climatizzazione e riscaldamento, oltre a un banco per la distribuzione delle bevande, ne consentiva l’utilizzo stabile come sala di ristorazione.
Il secondo manufatto, una tettoia di 35 mq, presentava caratteristiche analoghe, essendo dotato di pavimentazione, impianti e chiusure vetrate scorrevoli. Per entrambe le strutture, il Comune aveva escluso la funzione meramente accessoria di protezione dagli agenti atmosferici, ravvisando un ampliamento stabile degli spazi destinati alla ristorazione.
Il nodo della controversia riguardava quindi la qualificazione urbanistico-edilizia delle opere: stabilire se la presenza di elementi retrattili e amovibili fosse sufficiente a ricondurle all’edilizia libera oppure se, per configurazione strutturale e utilizzo effettivo, integrassero una trasformazione edilizia rilevante, soggetta a permesso di costruire.
Secondo il Consiglio di Stato, la pergotenda si caratterizza per la funzione prevalente di schermatura, rispetto alla quale la struttura rigida deve mantenere un ruolo accessorio e di sostegno, senza assumere autonoma rilevanza edilizia. La qualificazione dell’opera richiede, tuttavia, una valutazione complessiva che tenga conto non soltanto delle caratteristiche costruttive, ma anche della presenza di chiusure, pavimentazioni, impianti e modalità di utilizzo. Occorre, in particolare, verificare se lo spazio conservi la propria natura esterna oppure sia stato trasformato in un ambiente stabilmente fruibile, indipendentemente dalle condizioni atmosferiche.
La pergotenda può migliorare l’utilizzabilità di uno spazio aperto, ma non trasformarlo sostanzialmente in un locale interno. La retrattilità della copertura, pertanto, non è di per sé sufficiente a escludere la rilevanza urbanistico-edilizia dell’intervento quando l’insieme delle opere determini una trasformazione stabile sotto il profilo strutturale e funzionale.
Il limite dell’edilizia libera dopo il “Salva Casa”
La medesima impostazione trova oggi un espresso riferimento nell’articolo 6, comma 1, lett. b-ter), d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal decreto legge n. 69/2024, che riconduce all’attività edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, costituite, tra l’altro, da tende, tende a pergola anche bioclimatiche, teli retrattili anche impermeabili ed elementi di protezione solare mobili o regolabili, ammettendo altresì le strutture fisse necessarie al loro sostegno.
L’ampliamento della fattispecie liberalizzata è, tuttavia, accompagnato da una delimitazione negativa altrettanto significativa, poiché tali opere non devono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e superfici: previsione che impedisce di far coincidere l’edilizia libera con la semplice utilizzazione di una determinata soluzione tecnologica.
Il problema non consiste nello stabilire se il singolo componente, tenda, vetrata o struttura di sostegno, sia astrattamente riconducibile a una delle opere contemplate dall’articolo 6, ma se l’intervento unitariamente considerato determini una trasformazione edilizia riconducibile alle categorie per le quali l’ordinamento richiede un titolo abilitativo.
Diversamente, la scomposizione artificiosa dell’opera nei suoi elementi costitutivi consentirebbe di ricondurre all’attività libera un organismo complessivamente produttivo di superficie e volume per il solo fatto che alcune delle sue componenti, considerate isolatamente, appartengano a tipologie liberalizzate.
VEPA, impianti e stabilità funzionale dell’opera
La presenza di vetrate panoramiche amovibili non modifica il criterio di qualificazione, poiché la loro inclusione tra gli interventi eseguibili in edilizia libera non comporta che qualsiasi delimitazione realizzata mediante elementi vetrati scorrevoli sia, per ciò solo, urbanisticamente irrilevante.
L’amovibilità rappresenta una caratteristica della fattispecie, non un criterio autosufficiente: occorre verificare se le vetrate mantengano una funzione temporanea di protezione di uno spazio che conserva natura esterna, oppure concorrano, insieme alle altre componenti, alla formazione di un ambiente stabilmente utilizzabile.
Nel caso esaminato, esse si inserivano in un organismo composto da struttura portante, copertura, pavimentazione, impianti e arredi, il cui effetto complessivo era quello di consentire l’utilizzazione dello spazio quale sala destinata alla somministrazione.
Analoga cautela richiede il rilievo attribuito alla climatizzazione e al riscaldamento, poiché dalla decisione non può ricavarsi un automatismo in forza del quale la presenza di una stufa o di un apparecchio destinato al raffrescamento, trasformi necessariamente la pergotenda in nuova costruzione; tali elementi acquistano, piuttosto, valore sintomatico della funzione concretamente attribuita al manufatto, dovendo essere valutati insieme alle chiusure, alla pavimentazione, agli arredi, alle dimensioni e alle modalità di utilizzazione.
Nel caso deciso, la compresenza di climatizzazione estiva e riscaldamento invernale contribuiva a dimostrare che la struttura era organizzata per consentire un utilizzo continuativo, indipendentemente dalle condizioni climatiche esterne, assumendo, quindi, rilievo nell’ambito di un più ampio giudizio sulla stabilità dell’esigenza soddisfatta dall’intervento.
Amovibilità materiale e precarietà urbanistico-edilizia
Il medesimo ragionamento consente di distinguere la mera reversibilità materiale dell’opera dalla precarietà rilevante sul piano urbanistico-edilizio, la quale non può essere desunta esclusivamente dalla possibilità di smontare, ripiegare o far scorrere le singole componenti, dovendo essere apprezzata soprattutto alla luce della natura temporanea o permanente dell’esigenza soddisfatta.
Un manufatto realizzato mediante elementi astrattamente rimovibili può, infatti, determinare una…
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