Quando un condominio viene a conoscenza di una nuova
costruzione nelle immediate vicinanze, da quale momento
decorre il termine per impugnare il permesso di costruire? Bisogna
attendere di avere tutta la documentazione progettuale per
verificare distanze, altezze e volumetrie? E se durante
un’assemblea i condomini discutono del progetto e decidono di
rivolgersi a un avvocato, quella riunione può segnare l’inizio del
termine per ricorrere?
Chi intende contestare un intervento edilizio realizzato su un
terreno confinante ha normalmente bisogno di esaminare il progetto
autorizzato, confrontarlo con le previsioni urbanistiche e
verificare se vi siano violazioni che giustifichino un ricorso. Il
problema nasce quando queste verifiche richiedono tempo e, nel
frattempo, il proprietario ha già ricevuto informazioni sulle
caratteristiche della costruzione e sui possibili pregiudizi per il
proprio immobile.
Con la sentenza
n. 7791 del 27 ottobre 2026, il Consiglio di Stato ha
affrontato una questione nella quale la conoscenza del permesso di
costruire è stata ricostruita attraverso i verbali di
alcune assemblee condominiali, confermando la tardività
del ricorso presentato contro una nuova edificazione. I giudici
hanno ritenuto che il condominio fosse già nelle condizioni di
percepire la lesività del titolo prima di avere
acquisito l’intera documentazione progettuale.
Permesso di costruire: quando l’assemblea condominiale fa decorrere
i termini per il ricorso
La vicenda ha avuto origine dal permesso di costruire rilasciato
per la realizzazione di un nuovo edificio nelle vicinanze di alcuni
fabbricati condominiali.
Uno dei condomini confinanti, insieme ad alcuni proprietari, ha
contestato il titolo edilizio e una disposizione del regolamento
edilizio comunale, sostenendo che il progetto violasse diverse
prescrizioni urbanistiche, tra cui quelle relative alle
distanze tra fabbricati, alle altezze, alla
densità edilizia e alle definizioni uniformi del regolamento
edilizio tipo.
Il ricorso è stato inizialmente proposto in via straordinaria al
Presidente della Repubblica, per poi essere trasposto davanti al
TAR a seguito dell’opposizione del Comune. Il TAR
Veneto, nel 2024, ha dichiarato il ricorso
irricevibile per tardività, ritenendo che il
condominio avesse già acquisito una conoscenza sufficiente del
permesso di costruire durante un’assemblea del 2023, alla quale
avevano partecipato anche il direttore dei lavori e un
rappresentante della società titolare dell’intervento.
Il condominio ha impugnato questa decisione, sostenendo che
durante la riunione fossero state fornite soltanto informazioni
generiche, insufficienti per comprendere la reale consistenza del
progetto e individuare le violazioni da contestare.
Impugnazione del permesso di costruire: cosa si intende per piena
conoscenza
L’art. 41, comma 2, del D.Lgs. n. 104/2010
collega la decorrenza del termine per impugnare un provvedimento
amministrativo alla sua notificazione, comunicazione o piena
conoscenza, secondo le condizioni previste dalla norma. Per
l’azione di annullamento il termine ordinario è di 60
giorni, mentre il ricorso straordinario al Presidente
della Repubblica, disciplinato dall’art. 9 del d.P.R. n.
1199/1971, deve essere proposto entro 120
giorni.
Nel caso dei titoli edilizi rilasciati a terzi, individuare il
momento della piena conoscenza può essere meno
semplice di quanto sembri, perché chi possiede un immobile
confinante può sapere che è stata autorizzata una costruzione senza
conoscere tutti gli elaborati progettuali, oppure può averne
appreso alcune caratteristiche senza essere ancora in grado di
verificare la conformità alle norme urbanistiche.
La giurisprudenza amministrativa distingue però la conoscenza
necessaria per proporre ricorso da quella che permette di
sviluppare tutte le possibili contestazioni. Come ha ricordato il
Consiglio di Stato, per far decorrere il termine è sufficiente la
percezione dell’esistenza del provvedimento e degli aspetti che ne
rendono riconoscibile la lesività, senza che sia necessaria una
conoscenza piena e integrale del suo
contenuto.
L’art. 43 del D.Lgs. n. 104/2010 consente infatti, nei
presupposti e nei termini previsti dalla disciplina processuale, di
proporre motivi aggiunti quando la successiva
acquisizione di documenti permette di individuare ulteriori ragioni
di illegittimità. Non è quindi sempre necessario attendere la
disponibilità dell’intera pratica edilizia prima di impugnare il
permesso, se le informazioni già conosciute consentono di
percepirne gli effetti pregiudizievoli.
Cosa
sapevano i condomini durante l’assemblea
Il condominio appellante aveva sostenuto di avere acquisito una
conoscenza effettiva del progetto soltanto nel dicembre 2023,
quando gli elaborati erano stati trasmessi informalmente tra i
tecnici delle parti, e successivamente nel gennaio 2024, con il
riscontro formale del Comune alla richiesta di accesso agli
atti.
Durante la riunione del novembre precedente, il direttore dei
lavori e il rappresentante della società costruttrice avevano
risposto alle domande dei partecipanti, rassicurandoli sul fatto
che tutto sarebbe stato eseguito secondo quanto autorizzato dal
Comune. Secondo l’appellante, quelle dichiarazioni non permettevano
di comprendere le effettive caratteristiche dell’opera, anche
perché i proprietari non disponevano delle competenze tecniche
necessarie per verificare la correttezza del progetto.
Dopo aver esaminato il verbale, il Consiglio di Stato ha
rilevato che l’assemblea era stata convocata per discutere
dell’imminente nuova costruzione e delle iniziative da assumere. Le
domande rivolte ai rappresentanti dell’impresa avevano riguardato
le distanze tra i fabbricati, l’altezza del nuovo edificio, i
parcheggi, gli accessi, le vibrazioni, i rumori e persino
l’ingresso di maestranze e materiali su un’area condominiale
utilizzata come parcheggio.
I proprietari avevano dunque affrontato questioni direttamente
collegate ai possibili pregiudizi derivanti dall’intervento, tanto
che, al termine della discussione, avevano deliberato di
affiancarsi a un altro condominio confinante che aveva già
conferito mandato a un avvocato per valutare le
iniziative giudiziarie contro la costruzione.
Palazzo Spada ha attribuito particolare importanza a questa
decisione, ritenendo che la volontà di attivare una tutela legale,
letta insieme alle informazioni discusse durante l’assemblea,
dimostrasse una consapevolezza della possibile lesività del
permesso già maturata nel novembre 2023.
Le rassicurazioni fornite dai rappresentanti dell’impresa non
sono state ritenute sufficienti per escludere tale conoscenza,
considerando che i condomini avevano comunque deciso di rivolgersi
a un professionista per tutelare le proprie ragioni.
Accesso agli atti: la documentazione progettuale non fa ripartire i
termini
Secondo il condominio, poiché le contestazioni riguardavano le
modalità dell’edificazione e non la possibilità
stessa di costruire, il termine avrebbe dovuto decorrere dalla
conclusione dei lavori o almeno dall’acquisizione della
documentazione progettuale, necessaria per verificare eventuali
violazioni delle norme urbanistiche.
Il Collegio ha respinto questa impostazione, osservando che la
conoscenza degli elementi essenziali del permesso e della sua
possibile lesività era già stata…
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