Un permesso di costruire rilasciato dal Comune
può essere annullato dalla Regione anche diversi
anni dopo? Entro quali termini può essere esercitato questo potere
e, soprattutto, è sufficiente accertare che il titolo sia
illegittimo oppure occorre verificare se, al momento
dell’annullamento, esista ancora un interesse pubblico
attuale alla sua rimozione e quale affidamento abbia
maturato il privato?
Sul rapporto tra l’art. 39 del d.P.R.
n. 380/2001, che disciplina l’annullamento regionale
dei titoli edilizi, e l’art. 21-nonies della
Legge n. 241/1990, che regola in via generale l’annullamento
d’ufficio, è tornato il Consiglio di Stato con la
sentenza del
10 luglio 2026, n. 5565, confermando che il potere
regionale previsto dal Testo Unico Edilizia resta riconducibile
all’autotutela amministrativa, pur essendo
assoggettato a una specifica disciplina temporale.
I termini sono quelli dettati dall’art. 39, mentre continuano a
trovare applicazione gli altri presupposti
sostanziali richiesti per l’annullamento d’ufficio, a
partire dall’interesse pubblico attuale e dalla valutazione
dell’affidamento del destinatario.
Annullamento regionale del permesso di costruire: l’illegittimità
del titolo non basta
La controversia riguarda un permesso di costruire rilasciato nel
2013 per la realizzazione di un’abitazione su un fondo compreso in
un piano di lottizzazione convenzionato.
Nel 2016 l’amministrazione regionale ha comunicato al Comune
l’avvio di un procedimento di annullamento relativo a diversi
permessi di costruire, tra i quali quello successivamente arrivato
davanti al giudice amministrativo, ritenendo che fossero stati
rilasciati senza le necessarie autorizzazioni
paesaggistiche nonostante la presenza di vincoli
boschivi.
Dopo l’avvio del procedimento nei confronti della proprietaria e
la presentazione delle relative osservazioni, nel 2017 la Regione
ha annullato il titolo, confermando la presenza del vincolo e
ritenendo che il permesso di costruire non potesse essere
rilasciato in assenza dell’autorizzazione paesaggistica.
La proprietaria ha impugnato la deliberazione regionale
formulando diverse censure. Tra queste, ha contestato il rispetto
dei limiti temporali previsti per l’esercizio del
potere e ha lamentato l’assenza di una motivazione riferita
all’interesse pubblico attuale alla rimozione del titolo, oltre
alla mancata considerazione dell’affidamento maturato dopo il
rilascio del permesso di costruire.
Il TAR aveva accolto il ricorso su questo profilo, ritenendo che
il potere regionale previsto dall’art. 39 del d.P.R. n. 380/2001
dovesse essere ricondotto all’annullamento
d’ufficio disciplinato dall’art. 21-nonies della
Legge n. 241/1990. La disciplina edilizia detta termini specifici
per l’intervento regionale, ma non elimina la necessità di
individuare un interesse pubblico attuale alla rimozione del titolo
e di confrontarlo con l’affidamento del suo destinatario.
La Regione ha impugnato la decisione sostenendo, invece, che la
natura paesaggistica dell’interesse tutelato rendesse sufficiente
il richiamo alle circostanze accertate e alle disposizioni violate
e che l’annullamento straordinario previsto
dall’art. 39 del d.P.R. n. 380/2001 non fosse soggetto ai
presupposti dell’art. 21-nonies.
Art. 39 del d.P.R. n. 380/2001 e art. 21-nonies: termini speciali e
regole dell’autotutela
La questione ruota attorno alla natura del potere attribuito
alla Regione. Richiamando precedenti già formatisi sul tema e una
decisione della stessa Sezione resa poco tempo prima su una
controversia analoga, il Consiglio di Stato ha ribadito che
l’annullamento regionale del permesso di costruire previsto
dall’art. 39 del d.P.R. n. 380/2001 costituisce espressione del
generale potere di annullamento d’ufficio dei
provvedimenti illegittimi disciplinato dall’art. 21-nonies
della Legge n. 241/1990.
Questo non comporta, però, l’applicazione all’annullamento
regionale dei termini previsti dalla disciplina generale
dell’autotutela.
L’art. 39 contiene una regolazione specifica dei tempi entro i
quali la Regione può intervenire ed è sotto questo profilo che
opera la specialità della normativa edilizia
richiamata dal Consiglio di Stato.
L’art. 21-nonies continua invece a rappresentare il
riferimento per gli altri presupposti dell’annullamento, per cui
l’accertamento dell’illegittimità del permesso non consente, da
solo, di procedere alla sua rimozione. L’amministrazione deve
verificare se sussista ancora un interesse pubblico attuale e deve
considerare la posizione del destinatario, soprattutto quando il
titolo sia rimasto efficace per diversi anni e abbia determinato il
consolidamento di situazioni giuridiche ed
economiche.
La norma del
Testo Unico Edilizia riconosce quindi alla Regione un periodo
di intervento più ampio rispetto a quello previsto dalla disciplina
generale, ma non consente di annullare il titolo come automatica
conseguenza dell’accertamento della sua illegittimità.
Annullamento del permesso di costruire: 10 anni dal titolo e 18
mesi dall’accertamento
Sul piano temporale, l’art. 39, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001
consente alla Regione di annullare, entro dieci anni dalla
loro adozione, le deliberazioni e i provvedimenti comunali
che autorizzano interventi non conformi alla disciplina
urbanistico-edilizia.
Il comma 2 aggiunge un secondo limite, stabilendo che il
provvedimento di annullamento debba essere emanato entro
diciotto mesi dall’accertamento delle violazioni.
Il termine decennale guarda quindi all’adozione del titolo
comunale e individua il limite massimo entro il quale il potere
regionale può essere esercitato; i diciotto mesi decorrono, invece,
dall’accertamento delle violazioni che
giustificano l’intervento della Regione.
Quest’ultimo termine non va confuso con quello previsto, in via
generale, dall’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
La disciplina dell’annullamento d’ufficio è stata modificata più
volte e oggi, dopo l’intervento della Legge n. 182/2025, il termine
massimo previsto dall’art. 21-nonies per l’annullamento
dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi
economici è stato ridotto da dodici a sei
mesi.
La modifica non ha interessato l’art. 39 del d.P.R. n. 380/2001,
che continua a prevedere il limite massimo di dieci anni
dall’adozione del provvedimento comunale e quello di diciotto mesi
dall’accertamento delle violazioni.
Palazzo Spada lo ha affermato espressamente quando ha ricondotto
l’annullamento regionale al potere generale di autotutela, facendo
salva la specialità del termine di esercizio del
potere prevista dalla disciplina edilizia.
Interesse pubblico attuale: quando la Regione può annullare il
titolo edilizio
Una volta individuati i termini entro i quali la Regione può
intervenire, occorre verificare quali ragioni possano sostenere
l’annullamento.
Il fatto che un permesso di costruire sia illegittimo
rappresenta il presupposto per l’esercizio del potere, ma non
esaurisce la valutazione richiesta all’amministrazione, che deve
individuare un interesse pubblico attuale alla
rimozione del titolo, diverso dalla semplice esigenza di
ripristinare la legalità violata.
Il Consiglio di Stato ha ricordato che tale interesse deve
essere confrontato…
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