Varianti edilizie con SCIA: quando scatta la demolizione

Una variante presentata a fine lavori può modificare la
sagoma, la volumetria e l’altezza di un edificio? Cosa
succede quando le opere realizzate sono sostanzialmente diverse da
quelle previste nel progetto originario, anche se il Comune ha
ricevuto la SCIA e sono trascorsi i termini ordinari di controllo?
E un’autorizzazione paesaggistica rilasciata anni prima può
continuare a coprire un fabbricato che, nel frattempo, ha cambiato
configurazione?

L’art. 22, comma 2-bis, del d.P.R. n. 380/2001 consente di
realizzare mediante SCIA le varianti che non configurano
variazioni essenziali, ma quando le modifiche
alterano i parametri urbanistico-edilizi la possibilità di
utilizzare questa procedura dipende dalla loro effettiva
consistenza e dal rapporto con il progetto assentito, tenendo conto
non soltanto di quanto dichiarato nella segnalazione, ma anche
delle opere eseguite e degli eventuali titoli che si sono succeduti
durante la costruzione.

Su questi aspetti si è pronunciato il TAR Puglia, Lecce,
sez. II, con la sentenza
n. 1310 del 29 ottobre 2026, relativa a un intervento
di edilizia residenziale convenzionata per il quale il Comune aveva
annullato una SCIA di variante finale e ordinato la demolizione del
fabbricato, dopo aver riscontrato difformità che, secondo
l’amministrazione, non potevano essere ricondotte al progetto
originariamente assentito.

Varianti edilizie con SCIA a fine lavori: quando il Comune ordina
la demolizione

La vicenda riguarda un intervento previsto da un
programma costruttivo approvato nel 2009 ai sensi
dell’art. 51 della Legge n. 865/1971, per la realizzazione di
diversi complessi condominiali in regime di edilizia residenziale
convenzionata.

Dopo una DIA presentata nel 2011 per la costruzione di dodici
alloggi distribuiti su due lotti e il rilascio della relativa
autorizzazione paesaggistica, nel maggio 2018 era stata depositata
una SCIA alternativa al permesso di costruire per
sei alloggi in uno dei lotti, successivamente integrata con
ulteriori elaborati progettuali.

Nel 2021 era stata presentata un’altra SCIA, questa volta ai
sensi dell’art. 22, comma 2-bis, del d.P.R. n. 380/2001, per una
variante finale descritta come relativa a
modifiche interne, mentre nel settembre successivo era stata
trasmessa la segnalazione certificata di agibilità, sulla quale il
Comune è intervenuto dopo un sopralluogo che aveva evidenziato
difformità nella configurazione planovolumetrica del fabbricato, il
superamento di alcuni parametri urbanistici, l’assenza di
un’autorizzazione paesaggistica riferibile alle opere eseguite e
l’occupazione di una porzione di terreno comunale.

L’amministrazione ha quindi annullato la SCIA del 2021 e la
segnalazione di agibilità, ordinando successivamente la
demolizione del fabbricato e il ripristino dello
stato dei luoghi, provvedimenti che la cooperativa ha impugnato
sostenendo che le caratteristiche contestate fossero già
rappresentate negli elaborati integrativi depositati nel 2018 e che
il Comune fosse intervenuto tardivamente, senza considerare
l’affidamento maturato nel frattempo.

La ricorrente ha contestato anche i criteri utilizzati per
calcolare le difformità e la necessità di acquisire una nuova
autorizzazione paesaggistica, mentre il TAR, per ricostruire la
consistenza dell’intervento rispetto ai diversi titoli edilizi, ha
disposto una verificazione tecnica la cui
relazione conclusiva è stata depositata nel marzo 2026.

SCIA e variazioni essenziali: cosa prevedono gli articoli 22 e 32
del Testo Unico Edilizia

L’art. 22, comma 2-bis, del d.P.R.
n. 380/2001 ammette la realizzazione mediante SCIA delle
varianti a permessi
di costruire che non configurano variazioni essenziali, purché
siano rispettate le prescrizioni urbanistico-edilizie e siano stati
acquisiti gli eventuali atti di assenso richiesti dalle normative
di settore, consentendo di comunicare tali modifiche a fine lavori
con l’attestazione del professionista, sempre che le opere
rimangano entro i limiti individuati dalla legge.

L’art.
32 del d.P.R. n. 380/2001 affida alle Regioni l’individuazione
delle variazioni essenziali, nel rispetto dei criteri stabiliti
dalla normativa statale, che fanno riferimento, tra l’altro, alle
modifiche della destinazione d’uso, agli aumenti di
cubatura o superficie, alle variazioni sostanziali dei
parametri urbanistico-edilizi e alle modifiche delle
caratteristiche dell’intervento. Il comma 3 prevede inoltre che le
variazioni essenziali realizzate sugli immobili sottoposti
a vincolo indicati dalla disposizione siano considerate in
totale difformità dal permesso di costruire ai fini
dell’applicazione degli articoli 31 e 44, con conseguenze anche sul
piano sanzionatorio.

Nel caso esaminato, il progetto del 2018 era stato presentato
mediante una SCIA alternativa al permesso di costruire,
disciplinata dall’art. 23, mentre per le modifiche del 2021 era
stata richiamata la disciplina delle varianti a fine lavori,
sebbene le opere eseguite avessero determinato, secondo gli
accertamenti successivamente condivisi dal TAR, una trasformazione
tale da richiedere un apposito permesso di
costruire.

Il quadro normativo è cambiato rispetto ai fatti affrontati nel
caso in esame, con l’entrata in vigore nel 2024 del Decreto
Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n.
105/2024), che ha introdotto, attraverso il nuovo art. 36-bis del
d.P.R. n. 380/2001, la possibilità di regolarizzare anche le

variazioni essenziali, purché siano rispettate le condizioni
previste dalla norma.

Difformità edilizie: sagoma, volumetria e altezza diverse dal
progetto autorizzato

Nel caso in esame, il confronto tra gli elaborati progettuali e
lo stato dei luoghi ha evidenziato scostamenti nelle quote, nella
volumetria, nella sagoma, nel numero dei piani e nelle sistemazioni
esterne, con un’altezza massima di 12,90 metri e
uno sconfinamento su suolo comunale di 58 metri
quadrati, oltre ad alcune differenze rispetto alle
prescrizioni del programma costruttivo, tra cui superfici interne
di alcuni appartamenti e altezze maggiori rispetto a quelle
previste.

Il TAR ha condiviso gli accertamenti, rilevando che il
fabbricato, nella consistenza effettivamente realizzata, costituiva
un organismo edilizio sostanzialmente differente
rispetto a quello assentito, senza trovare corrispondenza nei
titoli che si erano succeduti dal 2009 al 2021, perché le
difformità non riguardavano soltanto la distribuzione interna degli
alloggi, come indicato nella SCIA finale, ma avevano modificato
caratteristiche fondamentali dell’edificio.

Quanto allo sconfinamento su suolo comunale, la cooperativa
aveva presentato una richiesta di concessione in uso dell’area,
sostenendo che l’occupazione fosse collegata alla realizzazione di
un’intercapedine destinata a proteggere il fabbricato dall’umidità,
ma il TAR ha rilevato che il relativo titolo non era mai stato
rilasciato, neppure dopo il completamento dei lavori, mentre la
disponibilità giuridica del terreno avrebbe dovuto
precedere l’intervento edilizio e i relativi atti di assenso.

La successiva presentazione dell’istanza non poteva quindi
superare la mancanza di un titolo che legittimasse l’occupazione,
essendo stata accertata la presenza di una parte del fabbricato su
un’area della quale la ricorrente non aveva la disponibilità
giuridica.

SCIA edilizia e controlli oltre 30 giorni:…