Le infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo a uso esclusivo rappresentano una delle controversie più frequenti in ambito condominiale. Quando l’acqua danneggia gli appartamenti sottostanti, occorre stabilire chi sia responsabile e come debbano essere ripartite le spese di riparazione e risarcimento. La disciplina dell’art. 1126 c.c. e le più recenti pronunce della Cassazione consentono di individuare i criteri applicabili, distinguendo gli obblighi del proprietario esclusivo da quelli del condominio. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
16.80 €
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
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Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
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- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
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Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
16.80 €
Infiltrazioni dal terrazzo: chi è responsabile dei danni?
Uno dei problemi più diffusi e più fastidiosi in un condominio è proprio quello delle infiltrazioni d’acqua derivanti da terrazzi o balconi. Le cause possono essere le più varie: guaina impermeabilizzante deteriorata, crepe nella pavimentazione, bocchettoni ostruiti, assenza di pendenze corrette o deterioramento della balaustra.
Sicuramente è importante capire quale sia la causa per porre tempestivamente rimedio, ma ciò che conta per i condomini è capire a carico di chi saranno le riparazioni.
Sul punto sono intervenute molteplici sentenze sia di legittimità sia di merito per cercare di chiarire la ripartizione delle spese.
Quando si verificano infiltrazioni d’acqua provenienti da balconi o terrazzi, l’individuazione del soggetto responsabile – tra singolo proprietario e condominio – rappresenta una delle questioni più delicate in ambito condominiale.
Definire con esattezza la titolarità dell’obbligo risarcitorio è fondamentale, poiché stabilisce chi debba farsi carico delle spese di ripristino dei locali sottostanti e delle parti comuni danneggiate.
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Balconi aggettanti e terrazzi a uso esclusivo: le differenze
Per inquadrare correttamente la fattispecie occorre considerare due principi chiave.
Balconi aggettanti e ripartizione della proprietà. La struttura che sporge dalla facciata appartiene di norma al proprietario dell’unità immobiliare a cui serve. Tuttavia, occorre distinguere gli elementi strutturali privati da eventuali componenti decorative che assolvono a una funzione estetica per l’intero edificio, come frontalini o rivestimenti di pregio, quando siano qualificabili come beni comuni.
Terrazzi a livello e lastrici a uso esclusivo. Qualora la terrazza svolga anche la funzione di copertura dell’edificio, o di una parte di esso, la sua natura privatistica non esclude il coinvolgimento del condominio.
L’art. 1126 c.c. individua infatti un criterio di ripartizione degli oneri delle riparazioni e delle ricostruzioni: un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini ai quali il lastrico serve da copertura. La norma salvaguarda così la duplice funzione del bene: spazio di godimento individuale e copertura della struttura sottostante.
Ripartizione delle spese: quando si applica la regola di 1/3 e 2/3
La storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9449/2016 ha fatto chiarezza sul regime di responsabilità e sulla ripartizione delle spese per le infiltrazioni dal lastrico solare.
In caso di danni alle unità immobiliari sottostanti, esiste una responsabilità concorrente tra il proprietario o usuario esclusivo del terrazzo, in qualità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., e il condominio, in ragione degli obblighi di conservazione delle parti comuni e della funzione di copertura svolta dal lastrico.
Sul piano interno, l’onere economico si divide, di regola e salvo la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità del danno, seguendo il criterio dell’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo e i restanti due terzi a carico dei condomini che traggono utilità dalla copertura.
Quali condomini devono partecipare alle spese?
Nonostante la regola sia definita, nella pratica si incorre spesso in errori ricorrenti.
Il primo consiste nell’estendere il contributo dei due terzi a tutti i condomini dell’edificio, anziché ai soli proprietari delle unità immobiliari sottostanti nella proiezione verticale della…
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Avv. Simone Maisto
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