A oltre tredici anni dall’entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, la disciplina del condominio negli edifici torna al centro dell’iniziativa parlamentare attraverso i disegni di legge A.S. 1816 (testo in calce), d’iniziativa del primo firmatario Senatore Tosato e A.S. 1905 (testo in calce), presentato dal Senatore Rosso, dei quali la Commissione Giustizia del Senato ha disposto l’esame congiunto nella seduta del 7 ottobre 2026.
Le due iniziative intervengono su numerosi istituti della disciplina condominiale, dalle attribuzioni dell’amministratore alla formazione della volontà assembleare, dalla responsabilità gestoria alla riscossione dei contributi, fino ai rapporti obbligatori tra condominio, proprietari e terzi. L’abbinamento parlamentare non comporta, tuttavia, l’automatica unificazione degli articolati, le cui differenti formulazioni devono pertanto essere considerate autonomamente, anche al fine di individuarne le eventuali criticità applicative.
Rispetto alla precedente proposta di legge Gardini, successivamente ritirata e caratterizzata da un più ampio progetto di regolamentazione professionale e di controllo contabile, i disegni di legge Tosato e Rosso privilegiano una tecnica di intervento prevalentemente novellistica, mediante modifiche puntuali al codice civile, alle disposizioni di attuazione e alla legislazione speciale. Tale impostazione rende particolarmente rilevante il problema del coordinamento sistematico, poiché l’innovazione di singole disposizioni può incidere su istituti regolati anche dai principi generali dell’ordinamento civile.
Nomina, rinnovo e compenso: una criticità testuale non marginale
Entrambi i disegni di legge propongono di modificare il primo comma dell’articolo 1129 del codice civile, riconoscendo all’amministratore dimissionario la possibilità di richiedere la nomina giudiziale del successore, indipendentemente dal numero dei partecipanti al condominio, oltre a prevedere il rinnovo automatico annuale dell’incarico sino alla revoca o alle dimissioni.
La prima previsione pone una questione di coordinamento con il regime dei condomìni di minori dimensioni, nei quali la nomina dell’amministratore non è obbligatoria. Si consideri un edificio composto da sei proprietari, nel quale l’assemblea, dopo le dimissioni dell’amministratore volontariamente nominato, decida di provvedere direttamente alla gestione delle parti comuni: la formulazione proposta consentirebbe comunque all’amministratore uscente di ricorrere all’autorità giudiziaria, rendendo necessario stabilire se la legittimazione processuale costituisca presupposto sufficiente per l’intervento sostitutivo, oppure se debba essere accertata una concreta esigenza di continuità gestionale.
Particolarmente significativa è la disciplina del compenso, rispetto alla quale i due articolati adottano soluzioni sostanzialmente analoghe, ma differenti sul piano della tecnica legislativa.
L’A.S. 1905 propone di sostituire il quattordicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile, prevedendo che l’omessa specificazione analitica del corrispettivo determini l’annullabilità della nomina e che il compenso originariamente approvato rimanga valido anche per i successivi rinnovi, fino a diversa deliberazione assembleare.
L’A.S. 1816 introduce una disposizione di contenuto analogo, ma ne prevede espressamente l’inserimento mediante sostituzione del quindicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile, anziché del quattordicesimo, nel quale è attualmente disciplinato l’obbligo di specificazione analitica del compenso.
La distinzione assume rilievo sostanziale, poiché il quattordicesimo comma vigente commina la nullità della nomina in caso di mancata indicazione analitica del corrispettivo, mentre il quindicesimo contiene il rinvio alle disposizioni generali sul mandato.
Qualora la formulazione Tosato fosse approvata senza correzioni, il quattordicesimo comma continuerebbe a prevedere la nullità della nomina, mentre il nuovo quindicesimo introdurrebbe, per una fattispecie sostanzialmente coincidente, la diversa sanzione dell’annullabilità, con conseguenti incertezze sulla qualificazione del vizio e sul relativo regime giuridico.
Si ipotizzi che un amministratore venga nominato senza avere specificato analiticamente il compenso e che un condòmino contesti successivamente la validità dell’incarico: la coesistenza delle due disposizioni, imporrebbe di stabilire quale regime di invalidità debba trovare applicazione, con possibili conseguenze sulla legittimazione all’impugnazione, sui termini per far valere il vizio e sulla stabilità degli atti gestori compiuti.
Alla sovrapposizione delle previsioni sull’invalidità si aggiungerebbe la soppressione dell’espresso rinvio alle norme generali sul mandato, attualmente contenuto nel quindicesimo comma. Tale eliminazione non comporterebbe necessariamente l’inapplicabilità della disciplina codicistica al rapporto tra condominio e amministratore, ma priverebbe l’articolo 1129 del codice civile di una disposizione di raccordo sistematico, rilevante, ad esempio, ai fini del rimborso delle anticipazioni sostenute dal mandatario ai sensi dell’articolo 1720 del codice civile.
La criticità della proposta Tosato non appare, pertanto, meramente formale, richiedendo un intervento di coordinamento che eviti la compresenza di regimi di invalidità differenti e preservi la coerenza della disciplina speciale con quella generale del mandato.
Continuità gestionale, trasparenza e requisiti professionali.
Entrambe le proposte intervengono sugli obblighi conseguenti alla cessazione dell’incarico, ma adottano soluzioni differenti quanto alla consegna della documentazione condominiale e alla remunerazione delle attività residue.
L’A.S. 1816 prevede un termine massimo di trenta giorni per la restituzione della documentazione e un compenso proporzionale per le attività successive alla cessazione, comunque non superiore a un dodicesimo dell’ultimo compenso annuale; l’A.S. 1905 rimette, invece, all’assemblea la determinazione di un termine non inferiore a trenta giorni, senza prevedere un corrispondente limite massimo al compenso.
La diversa configurazione del termine potrebbe assumere rilievo nell’avvicendamento tra amministratori, poiché una consegna prevista, ad esempio, dopo novanta giorni rischierebbe di compromettere la tempestiva esecuzione degli adempimenti fiscali, contabili o giudiziari affidati al subentrante. Occorrerebbe, inoltre, distinguere gli obblighi restitutori, fisiologicamente conseguenti alla cessazione del mandato, dalle prestazioni ulteriori effettivamente suscettibili di autonoma remunerazione.
Sul versante della trasparenza, il testo Tosato introduce l’obbligo di rendere disponibili trimestralmente gli estratti del conto corrente condominiale in un’area telematica riservata, entro trenta giorni dalla loro disponibilità, collegando all’omissione conseguenze sul piano della revoca dell’amministratore. La previsione rafforzerebbe gli strumenti di controllo dei partecipanti, ma richiederebbe una disciplina idonea a distinguere l’inadempimento imputabile al mandatario, dai ritardi riconducibili all’istituto bancario o a malfunzionamenti tecnici, nonché a garantire adeguate modalità di accesso e tutela della riservatezza.
Quanto ai requisiti professionali, soltanto l’A.S. 1816 prevede la…
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