Oltre 67 milioni di unità immobiliari censite,
un patrimonio abitativo che supera i 6.000 miliardi di euro e circa
tre famiglie su quattro che vivono in un’abitazione di proprietà, a
conferma di quanto il settore immobiliare continui a rappresentare
una componente fondamentale della ricchezza nazionale, pur
all’interno di un Paese nel quale il valore degli immobili, la
distribuzione della proprietà e le condizioni di accesso alla casa
presentano differenze territoriali ed economiche significative.
Sono alcuni dei risultati contenuti in “Gli
immobili in Italia 2026 – Ricchezza, reddito e fiscalità
immobiliare”, la nona edizione del rapporto realizzato
dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle
Finanze e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
dell’Agenzia delle Entrate, che attraverso l’integrazione di
informazioni catastali, fiscali e di mercato ricostruisce le
caratteristiche del patrimonio immobiliare italiano e le sue
relazioni con i redditi delle famiglie, la fiscalità e le
condizioni abitative.
Accanto agli approfondimenti sulla distribuzione della proprietà
e sull’imposizione immobiliare, questa edizione dedica attenzione
alle difficoltà di accesso alla casa per i giovani e all’efficienza
energetica degli edifici, due temi che incidono direttamente sulla
sostenibilità economica dell’abitare.
Gli
immobili in Italia 2026: il progetto e le fonti utilizzate
Avviato nel 2008 e giunto alla nona edizione, il progetto nasce
dalla collaborazione tra il Dipartimento delle Finanze e
l’Agenzia delle Entrate, che hanno sviluppato un sistema
di analisi basato sull’integrazione delle principali banche dati
amministrative e fiscali, associando alle informazioni del Catasto
Edilizio Urbano le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare, le dichiarazioni dei redditi, i versamenti fiscali e i
dati relativi alle compravendite e alle locazioni.
Il risultato è una ricostruzione del patrimonio immobiliare che
non si limita alla consistenza delle unità censite, ma permette di
metterne in relazione caratteristiche, utilizzi e valori economici
con le informazioni sui proprietari, attraverso otto capitoli che
affrontano i principali aspetti del sistema immobiliare nazionale,
con elaborazioni riferite prevalentemente al 2023 e, per alcuni
approfondimenti, ad annualità successive.
Oltre 67 milioni di immobili, tra abitazioni principali, seconde
case e locazioni
Alla fine del 2023 lo stock immobiliare nazionale comprende
circa 67,4 milioni di unità censite con rendita
catastale, per una rendita complessiva di 38,4 miliardi di
euro, con una netta prevalenza delle proprietà intestate a persone
fisiche, alle quali fanno capo oltre 60,4 milioni di unità, mentre
circa 7 milioni appartengono a società, enti e altri soggetti.
Le abitazioni principali delle persone fisiche sono poco più di
20,1 milioni, alle quali si aggiungono circa 14,6 milioni di
pertinenze, mentre gli immobili locati superano i 6,5 milioni e
quelli dichiarati a disposizione si attestano intorno a 6,6
milioni.
Considerando esclusivamente le abitazioni, il 60,8% viene
utilizzato come residenza principale, l’11,4% è concesso in
locazione e il 17,7% risulta a disposizione dei proprietari, una
classificazione che comprende però situazioni differenti e che non
consente di quantificare automaticamente gli immobili inutilizzati,
dal momento che include anche seconde case e abitazioni concesse
gratuitamente a soggetti diversi dai familiari.
Un patrimonio abitativo da oltre 6.000 miliardi, concentrato
soprattutto al Nord
Il valore complessivo delle abitazioni italiane, comprese le
relative pertinenze, ha raggiunto nel 2023 6.088,5 miliardi
di euro, con una crescita dell’1,6% rispetto all’anno
precedente, confermando il peso della proprietà residenziale nella
ricchezza nazionale, della quale oltre il 93% risulta detenuto da
persone fisiche.
La stima, elaborata utilizzando le quotazioni OMI e le
caratteristiche catastali delle unità immobiliari, evidenzia una
distribuzione territoriale disomogenea, con il Nord che concentra
circa il 52% del valore del patrimonio abitativo e la Lombardia
che, con 1.165,6 miliardi di euro, precede il Lazio, dove il valore
raggiunge i 726 miliardi. Alle differenze economiche si
accompagnano quelle dimensionali, considerando che la superficie
media delle abitazioni italiane è di circa 116 metri quadrati, ma
supera i 130 metri quadrati in Veneto, Friuli-Venezia Giulia e
Umbria, mentre rimane inferiore ai 100 metri quadrati in Liguria e
Valle d’Aosta.
Proprietà immobiliare e redditi: le differenze nella distribuzione
della ricchezza
La proprietà immobiliare interessa circa 26,7 milioni di
contribuenti persone fisiche, pari al 63% dei 42,6 milioni
di contribuenti considerati per il 2023, e presenta una relazione
con la capacità reddituale, dal momento che il reddito complessivo
medio annuo dei proprietari si attesta a 28.673 euro, contro i
24.395 euro della generalità dei contribuenti.
Il confronto, sviluppato tenendo conto delle differenti fasce di
reddito e delle caratteristiche socio-demografiche e territoriali,
mostra come il possesso di immobili possa assumere un peso molto
diverso nelle condizioni economiche delle famiglie, anche perché,
tra il 2020 e il 2023, a fronte di una distribuzione
sostanzialmente stabile del numero delle proprietà, gli indicatori
relativi al valore stimato di mercato delle abitazioni e delle
pertinenze segnalano un lieve aumento della concentrazione
patrimoniale.
Fiscalità immobiliare: 42 miliardi di euro di gettito annuo
Il patrimonio immobiliare rappresenta una componente importante
delle entrate pubbliche, con un gettito che, secondo il rapporto,
si attesta intorno a 42 miliardi di euro all’anno,
pari a circa il 7,7% delle entrate fiscali complessive, confermando
il ruolo della tassazione sugli immobili nel finanziamento della
spesa pubblica e delle amministrazioni locali.
L’analisi ricostruisce l’evoluzione del prelievo in Italia,
confrontandolo con quello dei principali Paesi europei e dell’OCSE,
e approfondisce il tema dell’efficienza della riscossione di IMU e
TARI, anche attraverso tecniche di machine learning che
permettono di integrare differenti fonti amministrative e stimare
le prestazioni dei Comuni in presenza di informazioni incomplete,
individuando possibili margini di miglioramento delle entrate senza
ricorrere necessariamente a un aumento delle aliquote.
IMU 2025: Comuni vicini ai limiti massimi di imposizione
L’introduzione del nuovo Prospetto delle aliquote IMU,
obbligatorio dall’anno d’imposta 2025, ha ricondotto le scelte
impositive dei Comuni a una struttura uniforme, consentendo di
confrontare le delibere e le modalità di esercizio dell’autonomia
tributaria locale.
Dall’esame dei Prospetti emerge che 7.314 Comuni, pari
al 98,9% degli enti considerati, hanno approvato una
delibera conforme alle nuove modalità, mentre il 57,5% ha adottato
un’aliquota unica per le fattispecie esaminate e il restante 42,5%
ha scelto di differenziare il prelievo, in un contesto nel quale i
margini ancora disponibili per aumentare il gettito sono stimati in
circa 1,1 miliardi di euro, pari al 7% delle entrate IMU
effettive, a conferma di come gran parte delle
amministrazioni operi già su livelli di imposizione…
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