Il Comune conserva nel tempo il potere di vigilare sull’attività
edilizia e di reprimere gli abusi, anche quando siano trascorsi
anni dalla realizzazione delle opere. Quando però l’intervento
è stato eseguito conformemente a una SCIA edilizia
idonea a produrre effetti e l’Amministrazione ne contesta
successivamente la legittimità urbanistica, l’esercizio dei poteri
repressivi deve essere coordinato con la disciplina dei controlli
prevista dall’art.
19 della Legge n. 241/1990, senza che la natura permanente del
potere di vigilanza previsto dall’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001
consenta di superarne termini e condizioni.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza del
14 ottobre 2026, n. 7516, ha affrontato il rapporto
tra queste disposizioni nell’ambito di un giudizio relativo ad
alcune strutture murarie realizzate lungo i balconi di un complesso
residenziale. Le opere erano presenti negli elaborati di una
SCIA in variante, ma il Comune aveva
successivamente ritenuto che non potessero essere qualificate come
semplici elementi decorativi e che dovessero essere considerate nel
calcolo delle distanze dai confini, ordinandone la demolizione
senza avere esercitato i poteri previsti per contestare la
legittimità della segnalazione.
SCIA edilizia e ordine di demolizione: i limiti ai controlli
tardivi del Comune
La vicenda ha riguardato un complesso residenziale di 86 unità
abitative, interessato da un intervento di demolizione e
ricostruzione assentito con permesso di costruire del maggio 2021 e
successivamente modificato attraverso una SCIA in variante
presentata nel febbraio 2023.
Il progetto originario prevedeva alcuni elementi grigliati lungo
i balconi, con funzione ornamentale e possibilità di sostenere
vegetazione rampicante, mentre negli elaborati della variante erano
rappresentate strutture decorative costituite da pareti murarie
che, sviluppandosi verticalmente lungo i prospetti, assumevano una
configurazione a T.
Dopo la comunicazione di fine lavori del giugno 2023 e la
presentazione della segnalazione certificata di agibilità
nell’ottobre successivo, il Comune ha effettuato alcuni
accertamenti a seguito della segnalazione di un terzo, ritenendo
che le pareti delimitassero porzioni dei balconi utilizzabili anche
per collocare impianti tecnologici a servizio delle abitazioni, con
conseguenze sulla configurazione dell’edificio e sul rispetto delle
distanze dai confini.
Nel novembre 2023 è stata quindi adottata un’ordinanza
di demolizione, con la quale l’Amministrazione ha
contestato la parziale difformità delle opere rispetto ai titoli
edilizi, richiamando l’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 e facendo
riferimento anche all’art. 33 dello stesso Testo
Unico Edilizia.
La società interessata ha impugnato il provvedimento sostenendo
che le strutture fossero già presenti negli elaborati della
variante e che il Comune non potesse considerarle abusive senza
avere esercitato i poteri previsti per contestare la legittimità
della SCIA. Il TAR Calabria ha accolto il ricorso e annullato
l’ordinanza, mentre l’Amministrazione ha proposto appello,
insistendo sull’insufficienza della documentazione progettuale e
sulla permanenza del proprio potere di vigilanza.
SCIA in variante: elaborati progettuali incompleti e falsa
rappresentazione
Secondo il Comune, le strutture murarie erano state
rappresentate con modalità tali da non consentire agli uffici di
comprenderne immediatamente la consistenza e verificarne le
conseguenze sul rispetto delle distanze, poiché risultavano
indicate nelle planimetrie ma non erano adeguatamente raffigurate
nelle sezioni, che avrebbero dovuto mostrarne lo sviluppo
verticale.
L’Amministrazione aveva attribuito a questa scelta un possibile
intento elusivo, sostenendo che la documentazione fosse
sostanzialmente infedele e che la SCIA non potesse legittimare le
opere.
Il Collegio ha respinto tale ricostruzione, osservando che la
stessa relazione istruttoria comunale riconosceva la presenza delle
pareti negli elaborati progettuali. La rappresentazione in pianta
permetteva di individuarne l’ingombro e la collocazione spaziale,
sicché l’eventuale insufficienza delle sezioni avrebbe dovuto
indurre gli uffici a richiedere tempestivamente i necessari
approfondimenti.
I giudici hanno riconosciuto che la tecnica utilizzata dal
progettista potesse risultare poco efficace e censurabile sotto il
profilo della correttezza e della leale collaborazione con
l’Amministrazione, escludendo tuttavia che ciò fosse sufficiente a
dimostrare una falsa rappresentazione dello stato dei
luoghi.
Le carenze contestate non avevano infatti impedito di
individuare le strutture nei disegni e nei modelli progettuali, né
era stata dimostrata una rappresentazione sostanzialmente diversa
da quanto effettivamente realizzato. La mancata indicazione delle
pareti nella parte descrittiva della relazione asseverata non
poteva pertanto prevalere automaticamente sulla loro presenza negli
elaborati grafici, che dovevano essere esaminati
complessivamente.
Il Comune disponeva quindi degli elementi necessari per
verificare le caratteristiche delle opere e, ove avesse ritenuto
insufficiente la documentazione, avrebbe potuto richiedere
integrazioni durante i
controlli sulla SCIA, senza ricondurre automaticamente
le lacune progettuali a una dichiarazione infedele.
Controlli sulla SCIA edilizia: i 30 giorni e i poteri successivi
del Comune
L’art. 19, comma 6-bis, della Legge n. 241/1990 stabilisce che,
in materia edilizia, l’Amministrazione dispone di trenta
giorni per verificare la sussistenza dei requisiti e dei
presupposti della segnalazione, potendo esercitare i poteri
conformativi o interdittivi previsti dal comma 3. Decorso tale
termine, il comma 4 consente ulteriori interventi alle condizioni
stabilite dall’art. 21-nonies, che richiede una valutazione delle
ragioni di interesse pubblico e degli interessi dei soggetti
coinvolti.
La SCIA era stata presentata il 24 febbraio 2023 e gli
accertamenti comunali erano stati effettuati nel novembre dello
stesso anno, quando non era ancora trascorso il termine annuale
previsto dall’art. 21-nonies nella formulazione allora vigente.
Il Comune avrebbe pertanto potuto esercitare i poteri di
controllo successivi previsti dall’art. 19, comma 4,
contestando la presunta incompatibilità delle opere con la
disciplina urbanistica attraverso il procedimento stabilito dalla
legge. Ha invece adottato direttamente l’ordinanza di demolizione,
utilizzando il potere sanzionatorio per rimettere in discussione la
legittimità di un intervento corrispondente a quanto rappresentato
nella segnalazione.
Palazzo Spada ha ritenuto illegittima questa scelta, poiché
l’Amministrazione aveva omesso di rispettare le condizioni previste
per intervenire sugli effetti della SCIA dopo la scadenza del
termine ordinario di controllo.
Occorre considerare che il termine annuale richiamato dai
giudici riguarda la disciplina vigente nel 2023, successivamente
modificata dalla Legge n.
182/2025, che ha ridotto da dodici a sei mesi
il termine ordinario per l’esercizio dell’annullamento d’ufficio
previsto dall’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, ferme
restando le condizioni e le eccezioni stabilite dalla
normativa.
SCIA inefficace: quando il Comune può reprimere l’abuso
edilizio
Per individuare le…
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